Một số câu hỏi thường gặp về Luật Đất Đai của Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng sau được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở :
Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; Người có công đóng góp với đất nước; Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam (Việt kiều hồi hương); Các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ Quốc hội
Lưu ý: Theo quy định tại Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5-11-2001 của Chính phủ về việc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam được quy định cụ thể như sau:
Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm: Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của “ pháp lệnh ưu đãi người hoạt động cách mạng, liệt sĩ và gia đình liệt sĩ, thương binh bệnh binh, người kháng chiến, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng” ban hành ngày 29-8-1994. Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc xây dựng đất nước được Chủ tịch nước, Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương; được Thủ tướng chính phủ tặng Bằng khen; được Chủ tịch Đoàn Uûy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan quản lý ngành ở Trung ương tăng Huy chương vì sự nghiệp của ngành đó. Người tham gia vào ban chấp hành của các tổ chức chính trị – xã hội của Việt Nam từ cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên được các tổ chức chính trị đó xác nhận; người được bầu vào Ban chấp hành Trung ương Hội, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức của kiều bào có qua hệ với trong nước thông qua Uûy ban về người Việt Nam ở nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam tại nước ngoài được cơ quan đại diện diện Việt Nam ở nước ngoài xác nhận.
Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam bao gồm: Nhà văn hoá, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật của Việt Nam hoặc của nước ngoài. Chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế xã hội. (các đối tượng theo điểm 3 này phải được lãnh đạo Đảng và Nhà nước hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uûy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mời về Việt Nam làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật, có xác nhận của lãnh đạo cơ quan mời.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đơn đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyền của cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận.
2.. Điều kiện và thủ tục để mua nhà ở tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam phải là người về thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và có đủ các giấy tờ sau:
Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu giấy tờ hợp lệ của nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận đăng ký công dân.
Giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc đối tượng được mua nhà ở nêu tại phần trên.
Thủ tục mua bán nhà được các bên lập thành hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Gía mua bán nhà ở do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng.
Lưu ý: người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định được tự mình đúng ra làm thủ tục hoặc có thể thoả thuận với bên bán nhà ở hoặc người được uỷ quyền hợp pháp đại diện cho mình làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận - việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi hoàn tất thủ tục mua bán nhà, được Uûy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận, gồm:
Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Bản sao có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng mua nhà ở tại Việt Nam. Đối với giấy tờ không thuộc danh mục được công chứng, chứng thực thì nộp bản sao nhưng phải mang bản gốc để cơ quan cấp Giấy chứng nhận đối chiếu. Biên lai nộp thuế và lệ phí.
4. Quyền lợi của người được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuộc đối tượng nêu trên; Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc nhóm đối tượng được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng đượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế đó; Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc nhóm đối tượng nêu trên.
5. Nghĩa vụ của người được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
Sử dụng đất đúng mụch đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định về tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc hết thời hạn sử dụng đất.
6. Thuế và lệ phí khi mua nhà ở tại Việt Nam
Các khoản thuế và lệ phí phát sinh khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu căn nhà (tài sản có trên đất ) gồm:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở (điều 10 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất): được tính căn cứ vào diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Đối với đất để xây dựng nhà ở thì thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất = 4% x giá đất tính thuế x diện tích đất.
Trong đó: giá đất tính thuế tùy từng thời điểm sẽ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định theo khung giá của Chính phủ. Ví dụ: giá đất tính thuế là 300,000đ/m2 thì thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp cho diện tích đất 200m2 là: 4% x 300,000 x 200 = 2,400,000 đồng.
Lệ phí trước bạ (điều 1 Nghị định 176/1999/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ): 1% của tổng giá trị chuyển nhượng căn nhà.
Lệ phí trước bạ = 1% x giá trị căn nhà mua bán
Ví dụ: hai bên thoả thuận việc mua bán căn nhà với giá 100 triệu thì lệ phí trước bạ phải đóng là: 1% x 100,000,000 = 1,000,000 đồng.
Người bán có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất; người mua có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Ngoài các loại thuế nói trên, người mua cũng như người bán không phải nộp bất cứ khoản thuế nào nữa, trừ một số lệ phí hành chính như lệ phí công chứng, chứng thực, đo vẽ (nếu có)…
7. Nhà ở theo diện cải tạo trước đây giải quyết thế nào?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bộ xây dựng hướng dẫn thi hành Quyết định 297 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở thì: Nhà ở do nhà nước đang quản lý, sử dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở (Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961 của Hội đồng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn do cấp bộ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Bắc, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977 Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 của Hội đồng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn do cấp bộ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Nam) bao gồm toàn bộ nhà ở đã có hoặc chưa có quyết định quản lý của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nhưng đã bố trí sử dụng là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Diện nhà quy định trong các văn bản nêu trên bao gồm tất cả các loại nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nhà hiến, nhà của các tổ chức, cá nhân bộ máy cai trị của nguỵ quân nguỵ quyền và đảng phái phản động, do thực hiện chính sách về nhà ở đã đưa vào diện nhà nước quản lý hoặc đã bố trí cho cơ quan nhà nước hoặc nhân dân sử dụng. Trong trường hợp chủ sở hữu có đơn thư khiếu nại trước ngày 1-7-1991 và hiện đang quá khó khăn về nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào khả năng địa phương để giúp đỡ, trước hết cho các diện có công với cách mạng, cán bộ hoạt động kháng chiến, gia đình có công cách mạng…
Riêng đối với nhà ở trong diện cải tạo nhưng cho đến ngày 1-7-1991 Nhà nước không tiến hành các thủ tục quản lý và thực tế cơ quan quản lý nhà nước không quản lý hoặc sử dụng (thường gọi là cải tạo sót) thì Nhà nước vẫn công nhận quyền sở hữu cho chủ nhà và họ có quyền định đoạt nhà ở của mình theo quy định của pháp luật. Cũng lưu ý thêm, chính sách đối với“diện” nhà cải tạo sót này hiện một số địa phương cũng chưa được áp dụng nhất quán vì thiếu những văn bản hướng dẫn cụ thể của cơ quan thẩm quyền.
8. Nhà vắng chủ do nhà nước đang quản lý xử lý ra sao?
Nhà vắng chủ do nhà nước đang quan lý theo Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 của Hội đồng Chính phủ bao gồm nhiều loại nhà khác nhau, vì được hình thành vào nhiều thời điểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sử khác nhau. Để ổn định hiện trạng nhà ở, ổn định đời sống của nhân dân theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bộ xây dựng hướng dẫn thi hành quyết định của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở thì kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà vắng chủ do nhà nước đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu nhà nước” Từ nay Uûy ban nhân dân các cấp không nhận và xem xét đơn thư về việc đòi lại – hoặc xin chuyển quyền sở hữu, uỷ quyền quản lý nhà vắng chủ. Trường hợp chủ sở hữu nhà vắng chủ trở về thường trú hợp pháp tại địa phương nơi có nhà cũ của họ đã chuyển thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và có khó khăn thực sự về nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giúp đỡ họ.”
9. Nhà ở liên quan đến người xuất cảnh hợp pháp ?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bộ xây dựng đối với nhà của người xuất cảnh hợp pháp nếu trước đây có nhà thuộc diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi đi có ít nhất một trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con đang cùng sống hợp pháp trong nhà đó ở lại (căn cứ vào hộ khẩu và chứng nhận của chính quyền cơ sở ) thì nhà nước cho họ được sở hữu một phần hoặc hoặc toàn bộ nhà họ đang ở, căn cứ vào số người ở lại và diện tích căn nhà. Những người khác ở lại không phải là bố, mẹ, vợ, chồng, hoặc con thì dù đã cùng sống trong nhà đó cũng không có quyền sở hữu căn nhà đó. Họ chỉ được tiếp tục ở và ký hợp thuê với cơ quan nhà đất. Hoặc nhà nước thu hồi nếu căn nhà đó quá lớn và cho họ thuê diện tích khác.
Ngoài quy định nêu trên, Công dân Việt Nam được phép xuất cảnh thì có quyền định đoạt quyền sở hữu nhà ở của mình. Trong trường hợp trước khi đi họ xin uỷ quyền cho nhà nước quản lý thì cũng được chấp nhận nếu người chủ trở về định cư tại Việt Nam thì được nhận lại nhà sau khi đã thanh toán các khoản chi phí quản lý và sửa chữa (nếu có) cho Nhà nước.
Nếu người chủ không trở về (nhưng vẫn là công dân Việt Nam) thì người đó cũng được phép chuyển quyền sở hữu hoặc uỷ quyền quản lý cho công dân Việt Nam khác đang sinh sống tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp nhà đó được đem bán thì người đó được quyền ưu tiên mua.
10. Nhà ở liên quan đến người xuất cảnh trái phép ?
Nhà thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép (thường gọi là nhà vượt biên) được xử lý theo quy định tại điều 5 Quyết định 297-CT ngày 2-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng, đó là:
1. Người xuất cảnh hợp pháp, trừ trường hợp nêu tại khoản 2 điều này, có quyền bán hoặc uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp nhà đem bán thì nhà nước được quyền ưu tiên mua.
2. Người xuất cảnh hợp pháp, nếu trước đây có nhà thuộc diện cải tạo theo Quyết định 111- CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 nhưng chưa giao nhà cho nhà nước quản lý thì nay phải giao nhà đó cho Nhà nước khi xuất cảnh.
” Khi xử loại nhà này thì: Nếu một gia đình xuất cảnh trái phép, nhưng trong số họ có người ở lại, thì xử lý như trường hợp đối với nhà của người xuất cảnh hợp pháp nếu trước đây có nhà thuộc diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi đi có ít nhất một trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con đang cùng sống hợp pháp trong nhà đó ở lại… (đã đề cập trong câu 9).
Nếu nhà ở không thuộc sở hữu của người xuất cảnh trái phép thì xử lý như sau:
Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Nhà nước thu hồi;
Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (cho thuê, cho ở nhờ) thì chủ sở hữu có quyền lấy lại nhà ở để sử dụng.”
Đối với người đi khỏi nhà nhằm mục đích xuất cảnh trái phép hoặc đã xuất cảnh trái phép nhưng đã trở về thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được tạo điều kiện về chỗ ở (Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bộ xây dựng).
11. Có thể ủy quyền cho người trong nước tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà ở ?
Theo Pháp lệnh Lãnh sự 1991 và Nghị định 75/2000/ NĐ-CP ngày 8-12-2000 của Chính phủ thì các Cơ quan thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam đặt tại nước ngoài không có thẩm quyền công chứng các hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp bất động sản tại Việt Nam mà chỉ được chứng thực việc uỷ quyền cho công dân Việt Nam tại quốc gia đó.
Như vậy, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà thuộc sở hữu hợp pháp của mình ở trong nước, thì có thể uỷ quyền cho công dân Việt Nam ở trong nước thực hiện giao dịch đó. Về hình thức uỷ quyền người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chọn một trong hai cách sau đây: Một là lập Giấy uỷ quyền; hai là lập Hợp đồng uỷ quyền tại Cơ quan có chức năng lãnh sự nơi đang cư trú để uỷ quyền cho công dân trong nước thực hiện các giao dịch liên quan đến các quyền về tài sản là nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý : Để làm Giấy uỷ quyền hoặc Hợp đồng uỷ quyền tại nước ngoài, công dân trong nước cần gửi các giấy tờ về quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để Cơ quan có chức năng lãnh sự có căn cứ chứng nhận việc uỷ quyền đó. Những giấy tờ này phải được Công chứng nhà nước tại Việt Nam chứng nhận sao y bản chính. Với hợp đồng uỷ quyền sau khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn tất thủ tục uỷ quyền tại nước ngoài, thì công dân trong nước còn phải làm thêm thủ tục thụ uỷ (nhận uỷ quyền) tại phòng Công chứng nhà nước nơi căn nhà toạ lạc.
Riêng trên địa bàn TPHCM, nếu có một trong hai yếu tố đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế xuất cảnh trước ngày 1-7-1991 hoặc thời điểm mở thừa kế trước ngày 1-7-1991 thì tạm thời chưa xem xét giải quyết đăng ký quyền sở hữu (Công văn 4773/ UBND-ĐT ngày 5-8-2005 của Uûy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh).
12. Loại nhà đất nào được giải quyết theo Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-4-2005.
a. Nhà đất mà chủ sở hữu tuy thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 của Quốc hội khoá XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991- đó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của đoàn hội, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó;
b. Nhà đất mà nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng;
c. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần cho chủ sở hữu;
d. Nhà đất mà nhà nước đã trưng dụng;
e. Diện tích nhà đất mà Nhà nước đã để lại khi thực hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất của cá nhân, tổ chức;
Lưu ý: Đối với các loại nhà đất mà nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1-7-1991 nhưng không quy định tại Nghị quyết 755 thì thực hiện theo quy định tại điều 1 và điều 2 Nghị quyết 23/2003/QH11.
Nghĩa là: Nhà nước không xem xét lại chủ trương, chính sách và việc thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất đã ban hành trước ngày 1-7-1991 và không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất. Đồng thời hoàn thành thủ tục pháp lý về sở hữu toàn dân đối với các loại nhà đất mà nhà nước đã quản lý bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách: Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của đoàn hội, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài.
Đối với những trường hợp nhà đất thuộc diện điều chỉnh của Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005 nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định giải quyết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành thì giải quyết như sau:
- Trường hợp nhà đất đã có quyết định giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trên thực tế đã giải quyết xong thì không áp dụng những quy định của Nghị quyết này để giải quyết lại;
- Trường hợp đã có quyết định giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa được thực hiện thì được giải quyết lại theo quy định của Nghị quyết này.
13. Nhà đất thuộc diện nhà nước quản lý bố trí sử dụng nhưng chưa có văn bản quản lý, bố trí sử dụng giải quyết thế nào?
Nhà đất mà chủ sở hữu tuy thuộc diện thực hiện chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 của Quốc hội khoá XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991 đó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của đoàn hội, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó thì Nhà nước không thực hiện việc quản lý theo quy định của các chính sách trước đây. Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật.
14. Nhà đất mà nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý, bố trí sử dụng thì sao?
Đối với nhà đất mà nhà nước đã có văn bản quản lý theo quy định của các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1-7-1991 của các cơ quan nhà nước nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng thì giải quyết như sau:
Trường hợp nhà đất mà người đang trực tiếp sử dụng có các giấy tờ chứng minh thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì Nhà nước không tiếp tục thực hiện việc quản lý theo văn bản quản lý trước đây và người đang trực tiếp sử dụng được thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật:
a. Người là chủ sở hữu nhà đất tại thời điểm nhà nước có văn bản quản lý;
b. Người được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
c. Người mua, nhận tặng cho, chuyển đổi nhà đất ngay tình;
d. Người thừa kế hợp pháp của một trong những người nêu tại điểm a, b, c;
e. Người được các đối tượng quy định ở điểm a, b, c, d uỷ quyền quản lý hợp pháp theo quy định của pháp luật tại thời điểm uỷ quyền.
Trong trường hợp nhà đất mà người đang trực tiếp sử dụng là người thuê, mượn, người ở nhờ từ trước khi nhà nước có văn bản quản lý hoặc người đang trực tiếp sử dụng nhưng không có giấy tờ chứng minh thuộc một trong các đối tượng nêu trên, thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thủ tục pháp lý xác lập quyền sở hữu toàn dân. Người đang trực tiếp sử dụng được tiếp tục sử dụng và phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định về sử dụng nhà đất thuộc sở hữu toàn dân (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
15. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán hoặc đã thanh toán một phần ?
Đối với nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần cho chủ sở hữu thì Nhà nước thực hiện việc thanh toán cho chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định sau đây:
Trường hợp khi trưng mua nhà nước chưa thanh toán tiền thì nhà nước thực hiện việc định giá để thanh toán. Số tiền thanh toán được xác định trên cơ sở diện tích nhà lúc trưng mua và giá nhà ở xây dựng mới của nhà cấp 2, nếu nhà trưng mua là nhà biệt thự thì áp dụng giá xây dựng mới của biệt thư hạng 2 do Uûy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thanh toán.
Trường hợp khi trưng mua Nhà nước đã thanh toán một phần thì số tiền còn lại được tính theo phần trăm để thanh toán. Việc xác định giá để thanh toán cũng được tính theo nguyên tắc nêu trên.
Lưu ý: Người thuộc diện được thanh toán tiền phải có đơn đề nghị thanh toán tiền tại Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối với giấy tờ chứng minh Nhà nước đã trưng mua nhà đất nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần. Trong trường hợp người nhận tiền là các đồng thừa kế của người được được thanh toán thì trong hoá đơn nhận tiền phải có chữ ký của các đồng thừ kế đó, trừ trường hợp các đồng thừa kế có thoả thuận cử người đại diện nhận tiền thanh toán (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
16. Nhà đất mà nhà nước trưng dụng giải quyết ra sao?
1. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện quy định tại điều 2 Nghị quyết 23 (Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của đoàn hội, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài) mà Cơ quan nhà nước đã trưng dụng có thời hạn thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao lại nhà ở đó cho chủ sở hữu, trừ trường hợp đã sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, đã bị phá dỡ xây lại; đã được bố trí cho người khác sử dụng ổn định, đã được xác lập sở hữu toàn dân, đã chuyển quyền sở hữu cho người khác hoặc nhà đất đó đã thuộc diện giải toả theo quy hoạch để chỉnh trang đô thị thì người thuộc diện được giao lại được bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định của pháp luật khi nhà nước thu hồi đất (trừ trường hợp có thoả thuận khác).
2. Nhà đất mà nhà nước đã trưng dụng nhưng kinh doanh thuộc diện được giải quyết theo quy định điểm 1 nêu trên thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thủ tục pháp lý xác lập sở hữu toàn dân đối với nhà đất đó. Tổ chức cá nhân đang trực tiếp sử dụng được tiếp tục sử dụng và phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sử dụng nhà đất thuộc sở hữu toàn dân
Lưu ý: Người thuộc diện được giao lại nhà phải có đơn đề nghị giao lại nhà ở gửi tới Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối với giấy tờ gốc về nhà ở thuộc diện được giao lại và giấy tờ chứng minh Nhà nước đã trưng dụng có thời hạn nhà ở của mình. Trong trường hợp người nhận lại nhà ở là các đồng thừa kế thì trong biên bản bàn giao nhà các đồng thừa kế phải ký vào biên bản đó, trừ trường hợp các đồng thừa kế có thoả thuận cử người đại diện nhận bàn giao nhà (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
17. Quyền khởi kiện của người Việt Nam định cư ở nước ngoài liên quan đến nhà ở?
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT - TANDTC - VKSNDTC ngày của Toà án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại Nghị quyết 58/1998/UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1-7-1991 của Uỷ ban thường vụ quốc hội, thì: Toà án chỉ áp dụng các quy định của Nghị quyết 58/1998 để giải quyết các giao dịch dịch dân sự về nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 2 của Nghị quyết này. Cụ thể là: thuê nhà ở; cho mượn; cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở, đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức và quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân.
Đối với tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở quy định ở phần trên của Nghị quyết 58/1988 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia (nguyên đơn dân sự; bị đơn dân sự ; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) thì trong khi chưa có chính sách của Nhà nước đối với loại giao dịch này, tuỳ từng trường hợp toà án xử lý như sau:
Nếu chưa thụ lý thì không thụ lý. Nếu đã thụ lý và đang giải quyết thì phải ra quyết định tạm đình việc giải quyết. Nếu đã có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết thì tiếp tục tạm đình chỉ việc giải quyết.
Lưu ý: Được áp dụng các quy định của Nghị quyết 58/1998 để giải quyết mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 điều 2 của Nghị quyết này, nếu khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở,… một trong các bên là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc sau khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở, một trong các bên là công dân Việt Nam ra định cư ở nước ngoài nhưng nay họ đều đã về định cư ở Việt Nam và có tranh chấp.
Đối với các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài, nhưng thời điểm xác lập sau ngày 01/07/1991 đến ngày 30/6/1996 thì được xử lý theo quy định của Pháp lệnh về nhà ở; trường hợp xác lập sau ngày 30/6/1996 sẽ áp dụng những quy định của Bộ luật dân sự để giải quyết (tức vẫn được toà án thụ lý và giải quyết như những tranh chấp về nhà ở thông thường).
18. Quyền khiếu nại của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong lĩnh vực đất đai
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền khiếu nại trong những trường hợp sau: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
1. Quyết định hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại bao gồm:
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất.
2. Hành vi hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại là hành vi của cán bộ, công chức nhà nước khi giải quyết công việc thuộc phạm vi quy định tại điểm 1 nêu trên.
Lưu ý: Người khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất đai của UBND cấp huyện hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất đai của cán bộ, công chức thuộc UBND cấp xã, cấp huyện; cán bộ, công chức thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thì nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó.
Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định đó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh (điều 163 Nghị định 181/2004 ngày 29-10-2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003).
Người khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất đai của cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; cán bộ, công chức thuộc UBND cấp tỉnh thì nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp tỉnh trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó.
Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý với quyêt định đó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân (điều 164 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003)
19. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đất giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với cá nhân, tổ chức trong nước hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài
Theo quy định tại khoản 1 điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 thì trước khi gửi đơn yêu cầu cơ quan thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp có quyền chủ động gặp gỡ để tự hoà giải; nếu không hoà giải được thì thông qua hoà giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu các bên không thoả thuận được với nhau thì có quyền gửi đơn tới UBND cấp xã nơi có đất để hoà giải (việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc không thành của Uûy ban nhân dân cấp xã), trường hợp vẫn không hoà giải thành thì một trong các bên có quyền yêu cầu cơ quan này hoặc tự mình chuyển đơn tới Cơ quan thẩm quyền để giải quyết:
1. Nếu tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính; Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật… thì các bên tranh chấp gửi đơn tới cơ quan hành chính để được giải quyết.
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Trường hợp không đồng ý với quyết định định giải quyết của Chủ tịch Uûy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
2. Nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai và tranh chấp về tại sản gắn liên với quyền sử dụng đất thì do Toà án nhân dân nơi có nhà đất giải quyết.
20. Người Việt Nam định cư nước ngoài được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại Quyết định số 24/2004/NĐ-CP ngày 01-11-2004, của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (như người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam) thì ghi “Oâng” (hoặc “Bà”) sau đó ghi tên họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú của người đó tại Việt Nam;
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thi ghi thông tin về cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng thuộc diện được mua nhà thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng kèm các thông tin liên quan như phần trên; nếu vợ hoặc chồng không thuộc đối tượng được mua nhà ở thì chỉ ghi họ tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước.
Đối với người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam thực hiện dự án đầu tư, số và ngày cấp giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức đó.
Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất vẫn được ghi nhận theo thủ tục chung, tức trên đất có nhà, cây cối, tài sản, khác... thì được ghi rõ như đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho công dân trong nước.
Lưu ý: Trường hợp một trong hai vợ chồng muốn ghi tên một người thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của Uûy ban nhân dân cấp xã về sự thoả thuận ấy (điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2004).
Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; Người có công đóng góp với đất nước; Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam (Việt kiều hồi hương); Các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ Quốc hội
Lưu ý: Theo quy định tại Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5-11-2001 của Chính phủ về việc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam được quy định cụ thể như sau:
Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm: Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của “ pháp lệnh ưu đãi người hoạt động cách mạng, liệt sĩ và gia đình liệt sĩ, thương binh bệnh binh, người kháng chiến, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng” ban hành ngày 29-8-1994. Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc xây dựng đất nước được Chủ tịch nước, Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương; được Thủ tướng chính phủ tặng Bằng khen; được Chủ tịch Đoàn Uûy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan quản lý ngành ở Trung ương tăng Huy chương vì sự nghiệp của ngành đó. Người tham gia vào ban chấp hành của các tổ chức chính trị – xã hội của Việt Nam từ cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên được các tổ chức chính trị đó xác nhận; người được bầu vào Ban chấp hành Trung ương Hội, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức của kiều bào có qua hệ với trong nước thông qua Uûy ban về người Việt Nam ở nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam tại nước ngoài được cơ quan đại diện diện Việt Nam ở nước ngoài xác nhận.
Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam bao gồm: Nhà văn hoá, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật của Việt Nam hoặc của nước ngoài. Chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế xã hội. (các đối tượng theo điểm 3 này phải được lãnh đạo Đảng và Nhà nước hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uûy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mời về Việt Nam làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật, có xác nhận của lãnh đạo cơ quan mời.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đơn đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyền của cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận.
2.. Điều kiện và thủ tục để mua nhà ở tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam phải là người về thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và có đủ các giấy tờ sau:
Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu giấy tờ hợp lệ của nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận đăng ký công dân.
Giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc đối tượng được mua nhà ở nêu tại phần trên.
Thủ tục mua bán nhà được các bên lập thành hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Gía mua bán nhà ở do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng.
Lưu ý: người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định được tự mình đúng ra làm thủ tục hoặc có thể thoả thuận với bên bán nhà ở hoặc người được uỷ quyền hợp pháp đại diện cho mình làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận - việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi hoàn tất thủ tục mua bán nhà, được Uûy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận, gồm:
Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Bản sao có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng mua nhà ở tại Việt Nam. Đối với giấy tờ không thuộc danh mục được công chứng, chứng thực thì nộp bản sao nhưng phải mang bản gốc để cơ quan cấp Giấy chứng nhận đối chiếu. Biên lai nộp thuế và lệ phí.
4. Quyền lợi của người được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuộc đối tượng nêu trên; Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc nhóm đối tượng được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng đượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế đó; Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc nhóm đối tượng nêu trên.
5. Nghĩa vụ của người được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
Sử dụng đất đúng mụch đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định về tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc hết thời hạn sử dụng đất.
6. Thuế và lệ phí khi mua nhà ở tại Việt Nam
Các khoản thuế và lệ phí phát sinh khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu căn nhà (tài sản có trên đất ) gồm:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở (điều 10 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất): được tính căn cứ vào diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Đối với đất để xây dựng nhà ở thì thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất = 4% x giá đất tính thuế x diện tích đất.
Trong đó: giá đất tính thuế tùy từng thời điểm sẽ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định theo khung giá của Chính phủ. Ví dụ: giá đất tính thuế là 300,000đ/m2 thì thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp cho diện tích đất 200m2 là: 4% x 300,000 x 200 = 2,400,000 đồng.
Lệ phí trước bạ (điều 1 Nghị định 176/1999/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ): 1% của tổng giá trị chuyển nhượng căn nhà.
Lệ phí trước bạ = 1% x giá trị căn nhà mua bán
Ví dụ: hai bên thoả thuận việc mua bán căn nhà với giá 100 triệu thì lệ phí trước bạ phải đóng là: 1% x 100,000,000 = 1,000,000 đồng.
Người bán có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất; người mua có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Ngoài các loại thuế nói trên, người mua cũng như người bán không phải nộp bất cứ khoản thuế nào nữa, trừ một số lệ phí hành chính như lệ phí công chứng, chứng thực, đo vẽ (nếu có)…
7. Nhà ở theo diện cải tạo trước đây giải quyết thế nào?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bộ xây dựng hướng dẫn thi hành Quyết định 297 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở thì: Nhà ở do nhà nước đang quản lý, sử dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở (Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961 của Hội đồng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn do cấp bộ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Bắc, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977 Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 của Hội đồng Chính phủ và các văn bản hướng dẫn do cấp bộ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Nam) bao gồm toàn bộ nhà ở đã có hoặc chưa có quyết định quản lý của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nhưng đã bố trí sử dụng là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Diện nhà quy định trong các văn bản nêu trên bao gồm tất cả các loại nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nhà hiến, nhà của các tổ chức, cá nhân bộ máy cai trị của nguỵ quân nguỵ quyền và đảng phái phản động, do thực hiện chính sách về nhà ở đã đưa vào diện nhà nước quản lý hoặc đã bố trí cho cơ quan nhà nước hoặc nhân dân sử dụng. Trong trường hợp chủ sở hữu có đơn thư khiếu nại trước ngày 1-7-1991 và hiện đang quá khó khăn về nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào khả năng địa phương để giúp đỡ, trước hết cho các diện có công với cách mạng, cán bộ hoạt động kháng chiến, gia đình có công cách mạng…
Riêng đối với nhà ở trong diện cải tạo nhưng cho đến ngày 1-7-1991 Nhà nước không tiến hành các thủ tục quản lý và thực tế cơ quan quản lý nhà nước không quản lý hoặc sử dụng (thường gọi là cải tạo sót) thì Nhà nước vẫn công nhận quyền sở hữu cho chủ nhà và họ có quyền định đoạt nhà ở của mình theo quy định của pháp luật. Cũng lưu ý thêm, chính sách đối với“diện” nhà cải tạo sót này hiện một số địa phương cũng chưa được áp dụng nhất quán vì thiếu những văn bản hướng dẫn cụ thể của cơ quan thẩm quyền.
8. Nhà vắng chủ do nhà nước đang quản lý xử lý ra sao?
Nhà vắng chủ do nhà nước đang quan lý theo Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 của Hội đồng Chính phủ bao gồm nhiều loại nhà khác nhau, vì được hình thành vào nhiều thời điểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sử khác nhau. Để ổn định hiện trạng nhà ở, ổn định đời sống của nhân dân theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bộ xây dựng hướng dẫn thi hành quyết định của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở thì kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà vắng chủ do nhà nước đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu nhà nước” Từ nay Uûy ban nhân dân các cấp không nhận và xem xét đơn thư về việc đòi lại – hoặc xin chuyển quyền sở hữu, uỷ quyền quản lý nhà vắng chủ. Trường hợp chủ sở hữu nhà vắng chủ trở về thường trú hợp pháp tại địa phương nơi có nhà cũ của họ đã chuyển thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và có khó khăn thực sự về nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giúp đỡ họ.”
9. Nhà ở liên quan đến người xuất cảnh hợp pháp ?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bộ xây dựng đối với nhà của người xuất cảnh hợp pháp nếu trước đây có nhà thuộc diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi đi có ít nhất một trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con đang cùng sống hợp pháp trong nhà đó ở lại (căn cứ vào hộ khẩu và chứng nhận của chính quyền cơ sở ) thì nhà nước cho họ được sở hữu một phần hoặc hoặc toàn bộ nhà họ đang ở, căn cứ vào số người ở lại và diện tích căn nhà. Những người khác ở lại không phải là bố, mẹ, vợ, chồng, hoặc con thì dù đã cùng sống trong nhà đó cũng không có quyền sở hữu căn nhà đó. Họ chỉ được tiếp tục ở và ký hợp thuê với cơ quan nhà đất. Hoặc nhà nước thu hồi nếu căn nhà đó quá lớn và cho họ thuê diện tích khác.
Ngoài quy định nêu trên, Công dân Việt Nam được phép xuất cảnh thì có quyền định đoạt quyền sở hữu nhà ở của mình. Trong trường hợp trước khi đi họ xin uỷ quyền cho nhà nước quản lý thì cũng được chấp nhận nếu người chủ trở về định cư tại Việt Nam thì được nhận lại nhà sau khi đã thanh toán các khoản chi phí quản lý và sửa chữa (nếu có) cho Nhà nước.
Nếu người chủ không trở về (nhưng vẫn là công dân Việt Nam) thì người đó cũng được phép chuyển quyền sở hữu hoặc uỷ quyền quản lý cho công dân Việt Nam khác đang sinh sống tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp nhà đó được đem bán thì người đó được quyền ưu tiên mua.
10. Nhà ở liên quan đến người xuất cảnh trái phép ?
Nhà thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép (thường gọi là nhà vượt biên) được xử lý theo quy định tại điều 5 Quyết định 297-CT ngày 2-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng, đó là:
1. Người xuất cảnh hợp pháp, trừ trường hợp nêu tại khoản 2 điều này, có quyền bán hoặc uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp nhà đem bán thì nhà nước được quyền ưu tiên mua.
2. Người xuất cảnh hợp pháp, nếu trước đây có nhà thuộc diện cải tạo theo Quyết định 111- CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 nhưng chưa giao nhà cho nhà nước quản lý thì nay phải giao nhà đó cho Nhà nước khi xuất cảnh.
” Khi xử loại nhà này thì: Nếu một gia đình xuất cảnh trái phép, nhưng trong số họ có người ở lại, thì xử lý như trường hợp đối với nhà của người xuất cảnh hợp pháp nếu trước đây có nhà thuộc diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi đi có ít nhất một trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con đang cùng sống hợp pháp trong nhà đó ở lại… (đã đề cập trong câu 9).
Nếu nhà ở không thuộc sở hữu của người xuất cảnh trái phép thì xử lý như sau:
Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Nhà nước thu hồi;
Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (cho thuê, cho ở nhờ) thì chủ sở hữu có quyền lấy lại nhà ở để sử dụng.”
Đối với người đi khỏi nhà nhằm mục đích xuất cảnh trái phép hoặc đã xuất cảnh trái phép nhưng đã trở về thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được tạo điều kiện về chỗ ở (Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bộ xây dựng).
11. Có thể ủy quyền cho người trong nước tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà ở ?
Theo Pháp lệnh Lãnh sự 1991 và Nghị định 75/2000/ NĐ-CP ngày 8-12-2000 của Chính phủ thì các Cơ quan thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam đặt tại nước ngoài không có thẩm quyền công chứng các hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp bất động sản tại Việt Nam mà chỉ được chứng thực việc uỷ quyền cho công dân Việt Nam tại quốc gia đó.
Như vậy, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà thuộc sở hữu hợp pháp của mình ở trong nước, thì có thể uỷ quyền cho công dân Việt Nam ở trong nước thực hiện giao dịch đó. Về hình thức uỷ quyền người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chọn một trong hai cách sau đây: Một là lập Giấy uỷ quyền; hai là lập Hợp đồng uỷ quyền tại Cơ quan có chức năng lãnh sự nơi đang cư trú để uỷ quyền cho công dân trong nước thực hiện các giao dịch liên quan đến các quyền về tài sản là nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý : Để làm Giấy uỷ quyền hoặc Hợp đồng uỷ quyền tại nước ngoài, công dân trong nước cần gửi các giấy tờ về quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để Cơ quan có chức năng lãnh sự có căn cứ chứng nhận việc uỷ quyền đó. Những giấy tờ này phải được Công chứng nhà nước tại Việt Nam chứng nhận sao y bản chính. Với hợp đồng uỷ quyền sau khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn tất thủ tục uỷ quyền tại nước ngoài, thì công dân trong nước còn phải làm thêm thủ tục thụ uỷ (nhận uỷ quyền) tại phòng Công chứng nhà nước nơi căn nhà toạ lạc.
Riêng trên địa bàn TPHCM, nếu có một trong hai yếu tố đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế xuất cảnh trước ngày 1-7-1991 hoặc thời điểm mở thừa kế trước ngày 1-7-1991 thì tạm thời chưa xem xét giải quyết đăng ký quyền sở hữu (Công văn 4773/ UBND-ĐT ngày 5-8-2005 của Uûy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh).
12. Loại nhà đất nào được giải quyết theo Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-4-2005.
a. Nhà đất mà chủ sở hữu tuy thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 của Quốc hội khoá XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991- đó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của đoàn hội, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó;
b. Nhà đất mà nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng;
c. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần cho chủ sở hữu;
d. Nhà đất mà nhà nước đã trưng dụng;
e. Diện tích nhà đất mà Nhà nước đã để lại khi thực hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất của cá nhân, tổ chức;
Lưu ý: Đối với các loại nhà đất mà nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1-7-1991 nhưng không quy định tại Nghị quyết 755 thì thực hiện theo quy định tại điều 1 và điều 2 Nghị quyết 23/2003/QH11.
Nghĩa là: Nhà nước không xem xét lại chủ trương, chính sách và việc thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất đã ban hành trước ngày 1-7-1991 và không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất. Đồng thời hoàn thành thủ tục pháp lý về sở hữu toàn dân đối với các loại nhà đất mà nhà nước đã quản lý bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách: Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của đoàn hội, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài.
Đối với những trường hợp nhà đất thuộc diện điều chỉnh của Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005 nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định giải quyết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành thì giải quyết như sau:
- Trường hợp nhà đất đã có quyết định giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trên thực tế đã giải quyết xong thì không áp dụng những quy định của Nghị quyết này để giải quyết lại;
- Trường hợp đã có quyết định giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa được thực hiện thì được giải quyết lại theo quy định của Nghị quyết này.
13. Nhà đất thuộc diện nhà nước quản lý bố trí sử dụng nhưng chưa có văn bản quản lý, bố trí sử dụng giải quyết thế nào?
Nhà đất mà chủ sở hữu tuy thuộc diện thực hiện chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 của Quốc hội khoá XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991 đó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của đoàn hội, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó thì Nhà nước không thực hiện việc quản lý theo quy định của các chính sách trước đây. Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật.
14. Nhà đất mà nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý, bố trí sử dụng thì sao?
Đối với nhà đất mà nhà nước đã có văn bản quản lý theo quy định của các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1-7-1991 của các cơ quan nhà nước nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng thì giải quyết như sau:
Trường hợp nhà đất mà người đang trực tiếp sử dụng có các giấy tờ chứng minh thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì Nhà nước không tiếp tục thực hiện việc quản lý theo văn bản quản lý trước đây và người đang trực tiếp sử dụng được thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật:
a. Người là chủ sở hữu nhà đất tại thời điểm nhà nước có văn bản quản lý;
b. Người được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
c. Người mua, nhận tặng cho, chuyển đổi nhà đất ngay tình;
d. Người thừa kế hợp pháp của một trong những người nêu tại điểm a, b, c;
e. Người được các đối tượng quy định ở điểm a, b, c, d uỷ quyền quản lý hợp pháp theo quy định của pháp luật tại thời điểm uỷ quyền.
Trong trường hợp nhà đất mà người đang trực tiếp sử dụng là người thuê, mượn, người ở nhờ từ trước khi nhà nước có văn bản quản lý hoặc người đang trực tiếp sử dụng nhưng không có giấy tờ chứng minh thuộc một trong các đối tượng nêu trên, thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thủ tục pháp lý xác lập quyền sở hữu toàn dân. Người đang trực tiếp sử dụng được tiếp tục sử dụng và phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định về sử dụng nhà đất thuộc sở hữu toàn dân (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
15. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán hoặc đã thanh toán một phần ?
Đối với nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần cho chủ sở hữu thì Nhà nước thực hiện việc thanh toán cho chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định sau đây:
Trường hợp khi trưng mua nhà nước chưa thanh toán tiền thì nhà nước thực hiện việc định giá để thanh toán. Số tiền thanh toán được xác định trên cơ sở diện tích nhà lúc trưng mua và giá nhà ở xây dựng mới của nhà cấp 2, nếu nhà trưng mua là nhà biệt thự thì áp dụng giá xây dựng mới của biệt thư hạng 2 do Uûy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thanh toán.
Trường hợp khi trưng mua Nhà nước đã thanh toán một phần thì số tiền còn lại được tính theo phần trăm để thanh toán. Việc xác định giá để thanh toán cũng được tính theo nguyên tắc nêu trên.
Lưu ý: Người thuộc diện được thanh toán tiền phải có đơn đề nghị thanh toán tiền tại Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối với giấy tờ chứng minh Nhà nước đã trưng mua nhà đất nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần. Trong trường hợp người nhận tiền là các đồng thừa kế của người được được thanh toán thì trong hoá đơn nhận tiền phải có chữ ký của các đồng thừ kế đó, trừ trường hợp các đồng thừa kế có thoả thuận cử người đại diện nhận tiền thanh toán (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
16. Nhà đất mà nhà nước trưng dụng giải quyết ra sao?
1. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện quy định tại điều 2 Nghị quyết 23 (Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của đoàn hội, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài) mà Cơ quan nhà nước đã trưng dụng có thời hạn thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao lại nhà ở đó cho chủ sở hữu, trừ trường hợp đã sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, đã bị phá dỡ xây lại; đã được bố trí cho người khác sử dụng ổn định, đã được xác lập sở hữu toàn dân, đã chuyển quyền sở hữu cho người khác hoặc nhà đất đó đã thuộc diện giải toả theo quy hoạch để chỉnh trang đô thị thì người thuộc diện được giao lại được bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định của pháp luật khi nhà nước thu hồi đất (trừ trường hợp có thoả thuận khác).
2. Nhà đất mà nhà nước đã trưng dụng nhưng kinh doanh thuộc diện được giải quyết theo quy định điểm 1 nêu trên thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thủ tục pháp lý xác lập sở hữu toàn dân đối với nhà đất đó. Tổ chức cá nhân đang trực tiếp sử dụng được tiếp tục sử dụng và phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sử dụng nhà đất thuộc sở hữu toàn dân
Lưu ý: Người thuộc diện được giao lại nhà phải có đơn đề nghị giao lại nhà ở gửi tới Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối với giấy tờ gốc về nhà ở thuộc diện được giao lại và giấy tờ chứng minh Nhà nước đã trưng dụng có thời hạn nhà ở của mình. Trong trường hợp người nhận lại nhà ở là các đồng thừa kế thì trong biên bản bàn giao nhà các đồng thừa kế phải ký vào biên bản đó, trừ trường hợp các đồng thừa kế có thoả thuận cử người đại diện nhận bàn giao nhà (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
17. Quyền khởi kiện của người Việt Nam định cư ở nước ngoài liên quan đến nhà ở?
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT - TANDTC - VKSNDTC ngày của Toà án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại Nghị quyết 58/1998/UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1-7-1991 của Uỷ ban thường vụ quốc hội, thì: Toà án chỉ áp dụng các quy định của Nghị quyết 58/1998 để giải quyết các giao dịch dịch dân sự về nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 2 của Nghị quyết này. Cụ thể là: thuê nhà ở; cho mượn; cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở, đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức và quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân.
Đối với tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở quy định ở phần trên của Nghị quyết 58/1988 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia (nguyên đơn dân sự; bị đơn dân sự ; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) thì trong khi chưa có chính sách của Nhà nước đối với loại giao dịch này, tuỳ từng trường hợp toà án xử lý như sau:
Nếu chưa thụ lý thì không thụ lý. Nếu đã thụ lý và đang giải quyết thì phải ra quyết định tạm đình việc giải quyết. Nếu đã có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết thì tiếp tục tạm đình chỉ việc giải quyết.
Lưu ý: Được áp dụng các quy định của Nghị quyết 58/1998 để giải quyết mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 điều 2 của Nghị quyết này, nếu khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở,… một trong các bên là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc sau khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở, một trong các bên là công dân Việt Nam ra định cư ở nước ngoài nhưng nay họ đều đã về định cư ở Việt Nam và có tranh chấp.
Đối với các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài, nhưng thời điểm xác lập sau ngày 01/07/1991 đến ngày 30/6/1996 thì được xử lý theo quy định của Pháp lệnh về nhà ở; trường hợp xác lập sau ngày 30/6/1996 sẽ áp dụng những quy định của Bộ luật dân sự để giải quyết (tức vẫn được toà án thụ lý và giải quyết như những tranh chấp về nhà ở thông thường).
18. Quyền khiếu nại của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong lĩnh vực đất đai
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền khiếu nại trong những trường hợp sau: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
1. Quyết định hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại bao gồm:
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất.
2. Hành vi hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại là hành vi của cán bộ, công chức nhà nước khi giải quyết công việc thuộc phạm vi quy định tại điểm 1 nêu trên.
Lưu ý: Người khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất đai của UBND cấp huyện hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất đai của cán bộ, công chức thuộc UBND cấp xã, cấp huyện; cán bộ, công chức thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thì nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó.
Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định đó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh (điều 163 Nghị định 181/2004 ngày 29-10-2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003).
Người khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất đai của cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; cán bộ, công chức thuộc UBND cấp tỉnh thì nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp tỉnh trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó.
Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý với quyêt định đó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân (điều 164 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003)
19. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đất giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với cá nhân, tổ chức trong nước hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài
Theo quy định tại khoản 1 điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 thì trước khi gửi đơn yêu cầu cơ quan thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp có quyền chủ động gặp gỡ để tự hoà giải; nếu không hoà giải được thì thông qua hoà giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu các bên không thoả thuận được với nhau thì có quyền gửi đơn tới UBND cấp xã nơi có đất để hoà giải (việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc không thành của Uûy ban nhân dân cấp xã), trường hợp vẫn không hoà giải thành thì một trong các bên có quyền yêu cầu cơ quan này hoặc tự mình chuyển đơn tới Cơ quan thẩm quyền để giải quyết:
1. Nếu tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính; Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật… thì các bên tranh chấp gửi đơn tới cơ quan hành chính để được giải quyết.
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Trường hợp không đồng ý với quyết định định giải quyết của Chủ tịch Uûy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
2. Nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai và tranh chấp về tại sản gắn liên với quyền sử dụng đất thì do Toà án nhân dân nơi có nhà đất giải quyết.
20. Người Việt Nam định cư nước ngoài được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại Quyết định số 24/2004/NĐ-CP ngày 01-11-2004, của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (như người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam) thì ghi “Oâng” (hoặc “Bà”) sau đó ghi tên họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú của người đó tại Việt Nam;
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thi ghi thông tin về cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng thuộc diện được mua nhà thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng kèm các thông tin liên quan như phần trên; nếu vợ hoặc chồng không thuộc đối tượng được mua nhà ở thì chỉ ghi họ tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước.
Đối với người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam thực hiện dự án đầu tư, số và ngày cấp giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức đó.
Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất vẫn được ghi nhận theo thủ tục chung, tức trên đất có nhà, cây cối, tài sản, khác... thì được ghi rõ như đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho công dân trong nước.
Lưu ý: Trường hợp một trong hai vợ chồng muốn ghi tên một người thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của Uûy ban nhân dân cấp xã về sự thoả thuận ấy (điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2004).
Công ty Luật TNHH Một thành viên Trẻ
Địa chỉ: Tầng 5, Khu B Cao ốc HDTC, số 36 Bùi Thị Xuân, Phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
Điện thoại: (84)62925320 - Fax: (84) 62925321
Email: info@youthlaw.vn - Website: www.Youthlaw.vn