Một số câu hỏi thường gặp về Luật Đất Đai của Việt Nam

1. Người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài thuá»™c đối tượng sau được mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở :
Người về đầu tÆ° lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tÆ° tại Việt Nam; Người có công Ä‘óng góp vá»›i đất nÆ°á»›c; Những nhà hoạt Ä‘á»™ng văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt Ä‘á»™ng thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sá»± nghiệp xây dá»±ng đất nÆ°á»›c; Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam (Việt kiều hồi hÆ°Æ¡ng); Các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ Quốc há»™i
LÆ°u ý: Theo quy định tại Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5-11-2001 của Chính phủ về việc Người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam được quy định cụ thể nhÆ° sau:
Người về đầu tÆ° lâu dài tại Việt Nam là người trá»±c tiếp hoạt Ä‘á»™ng đầu tÆ° theo quy định của Luật Đầu tÆ° nÆ°á»›c ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tÆ° trong nÆ°á»›c, được cấp giấy phép đầu tÆ° hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh kinh doanh của cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền.
Người có công Ä‘óng góp vá»›i đất nÆ°á»›c, bao gồm: Người được hưởng chế Ä‘á»™ Æ°u Ä‘ãi theo quy định của “ pháp lệnh Æ°u Ä‘ãi người hoạt Ä‘á»™ng cách mạng, liệt sÄ© và gia Ä‘ình liệt sÄ©, thÆ°Æ¡ng binh bệnh binh, người kháng chiến, người hoạt Ä‘á»™ng kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng” ban hành ngày 29-8-1994. Người có thành tích Ä‘óng góp trong sá»± nghiệp giải phóng dân tá»™c xây dá»±ng đất nÆ°á»›c được Chủ tịch nÆ°á»›c, Chính phủ tặng Huân chÆ°Æ¡ng, Huy chÆ°Æ¡ng; được Thủ tÆ°á»›ng chính phủ tặng Bằng khen; được Chủ tịch Đoàn Uûy ban Trung Æ°Æ¡ng Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bá»™ trưởng, Thủ trưởng cÆ¡ quan quản lý ngành ở Trung Æ°Æ¡ng tăng Huy chÆ°Æ¡ng vì sá»± nghiệp của ngành Ä‘ó. Người tham gia vào ban chấp hành của các tổ chức chính trị – xã há»™i của Việt Nam từ cấp tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung Æ°Æ¡ng trở lên được các tổ chức chính trị Ä‘ó xác nhận; người được bầu vào Ban chấp hành Trung Æ°Æ¡ng Há»™i, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức của kiều bào có qua hệ vá»›i trong nÆ°á»›c thông qua Uûy ban về người Việt Nam ở nÆ°á»›c ngoài và người có những Ä‘óng góp và giúp đỡ tích cá»±c cho các cÆ¡ quan đại diện hoặc các hoạt Ä‘á»™ng đối ngoại của Việt Nam tại nÆ°á»›c ngoài được cÆ¡ quan đại diện diện Việt Nam ở nÆ°á»›c ngoài xác nhận.
Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về hoạt Ä‘á»™ng thường xuyên tại Việt Nam bao gồm: Nhà văn hoá, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật của Việt Nam hoặc của nÆ°á»›c ngoài. Chuyên gia trong lÄ©nh vá»±c kinh tế xã há»™i. (các đối tượng theo Ä‘iểm 3 này phải được lãnh đạo Đảng và Nhà nÆ°á»›c hoặc Bá»™ trưởng, Thủ trưởng cÆ¡ quan ngang Bá»™, cÆ¡ quan thuá»™c Chính phủ, Chủ tịch Uûy ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung Æ°Æ¡ng mời về Việt Nam làm chuyên gia, cá»™ng tác viên khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật, có xác nhận của lãnh đạo cÆ¡ quan mời.
Người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài có Ä‘Æ¡n đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyền của cÆ¡ quan đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận.
2.. Điều kiện và thủ tục để mua nhà ở tại Việt Nam
Người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài thuá»™c đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam phải là người về thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và có đủ các giấy tờ sau:
Há»™ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc há»™ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nÆ°á»›c ngoài cấp. Trong trường hợp sá»­ dụng há»™ chiếu giấy tờ hợp lệ của nÆ°á»›c ngoài thì phải có Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận đăng ký công dân.
Giấy tờ được cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền xác nhận thuá»™c đối tượng được mua nhà ở nêu tại phần trên.
Thủ tục mua bán nhà được các bên lập thành hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng nhà nÆ°á»›c hoặc chứng thá»±c của cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền; Gía mua bán nhà ở do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng.
LÆ°u ý: người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài thuá»™c diện được mua nhà ở theo quy định được tá»± mình Ä‘úng ra làm thủ tục hoặc có thể thoả thuận vá»›i bên bán nhà ở hoặc người được uá»· quyền hợp pháp đại diện cho mình làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận - việc uá»· quyền phải được lập thành văn bản.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài sau khi hoàn tất thủ tục mua bán nhà, được Uûy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuá»™c tỉnh cấp Giấy chứng nhận, gồm:
Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng nhà nÆ°á»›c hoặc chứng thá»±c của cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền; Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất hoặc má»™t trong những giấy tờ hợp lệ về quyền sá»­ dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Bản sao có chứng nhận của công chứng nhà nÆ°á»›c hoặc chứng thá»±c của cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền các giấy tờ chứng minh thuá»™c đối tượng mua nhà ở tại Việt Nam. Đối vá»›i giấy tờ không thuá»™c danh mục được công chứng, chứng thá»±c thì ná»™p bản sao nhÆ°ng phải mang bản gốc để cÆ¡ quan cấp Giấy chứng nhận đối chiếu. Biên lai ná»™p thuế và lệ phí.
4. Quyền lợi của người được mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở tại Việt Nam
Được cấp giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất; Hưởng thành quả lao Ä‘á»™ng, kết quả đầu tÆ° trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nÆ°á»›c về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nÆ°á»›c hÆ°á»›ng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nÆ°á»›c bảo há»™ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sá»­ dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sá»­ dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất Ä‘ai; Bán nhà ở gắn liền vá»›i đất ở cho tổ chức, há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài nếu thuá»™c đối tượng nêu trên; Thế chấp nhà ở gắn liền vá»›i đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt Ä‘á»™ng tại Việt Nam; Để thừa kế nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở cho há»™ gia Ä‘ình, cá nhân người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài thuá»™c nhóm đối tượng được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sá»±; Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài không thuá»™c đối tượng đượng mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nÆ°á»›c ngoài thì chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế Ä‘ó; Tặng cho nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở cho Nhà nÆ°á»›c, cá»™ng đồng dân cÆ°, tặng cho nhà tình nghÄ©a, tặng cho nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở cho há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, hoặc người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài thuá»™c nhóm đối tượng nêu trên.
5. NghÄ©a vụ của người được mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở tại Việt Nam:
Sá»­ dụng đất Ä‘úng mụch Ä‘ích, Ä‘úng ranh giá»›i thá»­a đất, Ä‘úng quy định về sá»­ dụng Ä‘á»™ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không bảo vệ các công trình công cá»™ng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
Đăng ký quyền sá»­ dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sá»­ dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sá»­ dụng đất theo quy định của pháp luật; Thá»±c hiện các nghÄ©a vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thá»±c hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sá»­ dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định về tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi nhà nÆ°á»›c có quyết định thu hồi đất hoặc hết thời hạn sá»­ dụng đất.
6. Thuế và lệ phí khi mua nhà ở tại Việt Nam
Các khoản thuế và lệ phí phát sinh khi thá»±c hiện việc chuyển quyền sá»­ dụng đất cùng vá»›i quyền sở hữu căn nhà (tài sản có trên đất ) gồm:
Thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất ở (Ä‘iều 10 Luật thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất): được tính căn cứ vào diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Đối vá»›i đất để xây dá»±ng nhà ở thì thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất là 4%.
Thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất = 4% x giá đất tính thuế x diện tích đất.
Trong Ä‘ó: giá đất tính thuế tùy từng thời Ä‘iểm sẽ do Uá»· ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c trung Æ°Æ¡ng qui định theo khung giá của Chính phủ. Ví dụ: giá đất tính thuế là 300,000Ä‘/m2 thì thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất phải ná»™p cho diện tích đất 200m2 là: 4% x 300,000 x 200 = 2,400,000 đồng.
Lệ phí trÆ°á»›c bạ (Ä‘iều 1 Nghị định 176/1999/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trÆ°á»›c bạ): 1% của tổng giá trị chuyển nhượng căn nhà.
Lệ phí trÆ°á»›c bạ = 1% x giá trị căn nhà mua bán
Ví dụ: hai bên thoả thuận việc mua bán căn nhà vá»›i giá 100 triệu thì lệ phí trÆ°á»›c bạ phải Ä‘óng là: 1% x 100,000,000 = 1,000,000 đồng.
Người bán có nghÄ©a vụ ná»™p thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất; người mua có nghÄ©a vụ ná»™p lệ phí trÆ°á»›c bạ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Ngoài các loại thuế nói trên, người mua cÅ©ng nhÆ° người bán không phải ná»™p bất cứ khoản thuế nào nữa, trừ má»™t số lệ phí hành chính nhÆ° lệ phí công chứng, chứng thá»±c, Ä‘o vẽ (nếu có)…
7. Nhà ở theo diện cải tạo trÆ°á»›c Ä‘ây giải quyết thế nào?
Theo quy định tại Thông tÆ° 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bá»™ xây dá»±ng hÆ°á»›ng dẫn thi hành Quyết định 297 của Chủ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng về việc giải quyết má»™t số vấn đề về nhà ở thì: Nhà ở do nhà nÆ°á»›c Ä‘ang quản lý, sá»­ dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở (Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961 của Há»™i đồng Chính phủ và các văn bản hÆ°á»›ng dẫn do cấp bá»™ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Bắc, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977 Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 của Há»™i đồng Chính phủ và các văn bản hÆ°á»›ng dẫn do cấp bá»™ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Nam) bao gồm toàn bá»™ nhà ở Ä‘ã có hoặc chÆ°a có quyết định quản lý của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nhÆ°ng Ä‘ã bố trí sá»­ dụng là nhà ở thuá»™c sở hữu nhà nÆ°á»›c.
Diện nhà quy định trong các văn bản nêu trên bao gồm tất cả các loại nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nhà hiến, nhà của các tổ chức, cá nhân bá»™ máy cai trị của nguỵ quân nguỵ quyền và đảng phái phản Ä‘á»™ng, do thá»±c hiện chính sách về nhà ở Ä‘ã Ä‘Æ°a vào diện nhà nÆ°á»›c quản lý hoặc Ä‘ã bố trí cho cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c hoặc nhân dân sá»­ dụng. Trong trường hợp chủ sở hữu có Ä‘Æ¡n thÆ° khiếu nại trÆ°á»›c ngày 1-7-1991 và hiện Ä‘ang quá khó khăn về nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào khả năng địa phÆ°Æ¡ng để giúp đỡ, trÆ°á»›c hết cho các diện có công vá»›i cách mạng, cán bá»™ hoạt Ä‘á»™ng kháng chiến, gia Ä‘ình có công cách mạng…
Riêng đối vá»›i nhà ở trong diện cải tạo nhÆ°ng cho đến ngày 1-7-1991 Nhà nÆ°á»›c không tiến hành các thủ tục quản lý và thá»±c tế cÆ¡ quan quản lý nhà nÆ°á»›c không quản lý hoặc sá»­ dụng (thường gọi là cải tạo sót) thì Nhà nÆ°á»›c vẫn công nhận quyền sở hữu cho chủ nhà và họ có quyền định Ä‘oạt nhà ở của mình theo quy định của pháp luật. CÅ©ng lÆ°u ý thêm, chính sách đối vá»›i“diện” nhà cải tạo sót này hiện má»™t số địa phÆ°Æ¡ng cÅ©ng chÆ°a được áp dụng nhất quán vì thiếu những văn bản hÆ°á»›ng dẫn cụ thể của cÆ¡ quan thẩm quyền.
8. Nhà vắng chủ do nhà nÆ°á»›c Ä‘ang quản lý xá»­ lý ra sao?
Nhà vắng chủ do nhà nÆ°á»›c Ä‘ang quan lý theo Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 của Há»™i đồng Chính phủ bao gồm nhiều loại nhà khác nhau, vì được hình thành vào nhiều thời Ä‘iểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sá»­ khác nhau. Để ổn định hiện trạng nhà ở, ổn định đời sống của nhân dân theo quy định tại Thông tÆ° 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bá»™ xây dá»±ng hÆ°á»›ng dẫn thi hành quyết định của Chủ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng về việc giải quyết má»™t số vấn đề về nhà ở thì kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà vắng chủ do nhà nÆ°á»›c Ä‘ang quản lý đều chuyển thành nhà thuá»™c sở hữu nhà nÆ°á»›c” Từ nay Uûy ban nhân dân các cấp không nhận và xem xét Ä‘Æ¡n thÆ° về việc Ä‘òi lại – hoặc xin chuyển quyền sở hữu, uá»· quyền quản lý nhà vắng chủ. Trường hợp chủ sở hữu nhà vắng chủ trở về thường trú hợp pháp tại địa phÆ°Æ¡ng nÆ¡i có nhà cÅ© của họ Ä‘ã chuyển thuá»™c quyền sở hữu của Nhà nÆ°á»›c và có khó khăn thá»±c sá»± về nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giúp đỡ họ.”
9. Nhà ở liên quan đến người xuất cảnh hợp pháp ?
Theo quy định tại Thông tÆ° 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bá»™ xây dá»±ng đối vá»›i nhà của người xuất cảnh hợp pháp nếu trÆ°á»›c Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi Ä‘i có ít nhất má»™t trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con Ä‘ang cùng sống hợp pháp trong nhà Ä‘ó ở lại (căn cứ vào há»™ khẩu và chứng nhận của chính quyền cÆ¡ sở ) thì nhà nÆ°á»›c cho họ được sở hữu má»™t phần hoặc hoặc toàn bá»™ nhà họ Ä‘ang ở, căn cứ vào số người ở lại và diện tích căn nhà. Những người khác ở lại không phải là bố, mẹ, vợ, chồng, hoặc con thì dù Ä‘ã cùng sống trong nhà Ä‘ó cÅ©ng không có quyền sở hữu căn nhà Ä‘ó. Họ chỉ được tiếp tục ở và ký hợp thuê vá»›i cÆ¡ quan nhà đất. Hoặc nhà nÆ°á»›c thu hồi nếu căn nhà Ä‘ó quá lá»›n và cho họ thuê diện tích khác.
Ngoài quy định nêu trên, Công dân Việt Nam được phép xuất cảnh thì có quyền định Ä‘oạt quyền sở hữu nhà ở của mình. Trong trường hợp trÆ°á»›c khi Ä‘i họ xin uá»· quyền cho nhà nÆ°á»›c quản lý thì cÅ©ng được chấp nhận nếu người chủ trở về định cÆ° tại Việt Nam thì được nhận lại nhà sau khi Ä‘ã thanh toán các khoản chi phí quản lý và sá»­a chữa (nếu có) cho Nhà nÆ°á»›c.
Nếu người chủ không trở về (nhÆ°ng vẫn là công dân Việt Nam) thì người Ä‘ó cÅ©ng được phép chuyển quyền sở hữu hoặc uá»· quyền quản lý cho công dân Việt Nam khác Ä‘ang sinh sống tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp nhà Ä‘ó được Ä‘em bán thì người Ä‘ó được quyền Æ°u tiên mua.
10. Nhà ở liên quan đến người xuất cảnh trái phép ?
Nhà thuá»™c quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép (thường gọi là nhà vượt biên) được xá»­ lý theo quy định tại Ä‘iều 5 Quyết định 297-CT ngày 2-10-1991 của Chủ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng, Ä‘ó là:
1. Người xuất cảnh hợp pháp, trừ trường hợp nêu tại khoản 2 Ä‘iều này, có quyền bán hoặc uá»· quyền cho người khác quản lý nhà ở thuá»™c sở hữu của mình. Trong trường hợp nhà Ä‘em bán thì nhà nÆ°á»›c được quyền Æ°u tiên mua.
2. Người xuất cảnh hợp pháp, nếu trÆ°á»›c Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo Quyết định 111- CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 nhÆ°ng chÆ°a giao nhà cho nhà nÆ°á»›c quản lý thì nay phải giao nhà Ä‘ó cho Nhà nÆ°á»›c khi xuất cảnh.
” Khi xá»­ loại nhà này thì: Nếu má»™t gia Ä‘ình xuất cảnh trái phép, nhÆ°ng trong số họ có người ở lại, thì xá»­ lý nhÆ° trường hợp đối vá»›i nhà của người xuất cảnh hợp pháp nếu trÆ°á»›c Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi Ä‘i có ít nhất má»™t trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con Ä‘ang cùng sống hợp pháp trong nhà Ä‘ó ở lại… (Ä‘ã đề cập trong câu 9).
Nếu nhà ở không thuá»™c sở hữu của người xuất cảnh trái phép thì xá»­ lý nhÆ° sau:
Nếu nhà ở thuá»™c sở hữu nhà nÆ°á»›c thì Nhà nÆ°á»›c thu hồi;
Nếu nhà ở thuá»™c sở hữu tÆ° nhân (cho thuê, cho ở nhờ) thì chủ sở hữu có quyền lấy lại nhà ở để sá»­ dụng.”
Đối vá»›i người Ä‘i khỏi nhà nhằm mục Ä‘ích xuất cảnh trái phép hoặc Ä‘ã xuất cảnh trái phép nhÆ°ng Ä‘ã trở về thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được tạo Ä‘iều kiện về chá»— ở (Thông tÆ° 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 của Bá»™ xây dá»±ng).
11. Có thể ủy quyền cho người trong nÆ°á»›c tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà ở ?
Theo Pháp lệnh Lãnh sá»± 1991 và Nghị định 75/2000/ NĐ-CP ngày 8-12-2000 của Chính phủ thì các CÆ¡ quan thá»±c hiện chức năng lãnh sá»± của Việt Nam đặt tại nÆ°á»›c ngoài không có thẩm quyền công chứng các hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp bất Ä‘á»™ng sản tại Việt Nam mà chỉ được chứng thá»±c việc uá»· quyền cho công dân Việt Nam tại quốc gia Ä‘ó.
NhÆ° vậy, nếu người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài muốn tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà thuá»™c sở hữu hợp pháp của mình ở trong nÆ°á»›c, thì có thể uá»· quyền cho công dân Việt Nam ở trong nÆ°á»›c thá»±c hiện giao dịch Ä‘ó. Về hình thức uá»· quyền người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài có quyền chọn má»™t trong hai cách sau Ä‘ây: Má»™t là lập Giấy uá»· quyền; hai là lập Hợp đồng uá»· quyền tại CÆ¡ quan có chức năng lãnh sá»± nÆ¡i Ä‘ang cÆ° trú để uá»· quyền cho công dân trong nÆ°á»›c thá»±c hiện các giao dịch liên quan đến các quyền về tài sản là nhà ở tại Việt Nam.
LÆ°u ý : Để làm Giấy uá»· quyền hoặc Hợp đồng uá»· quyền tại nÆ°á»›c ngoài, công dân trong nÆ°á»›c cần gá»­i các giấy tờ về quyền sở hữu căn nhà và quyền sá»­ dụng đất cho người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài để CÆ¡ quan có chức năng lãnh sá»± có căn cứ chứng nhận việc uá»· quyền Ä‘ó. Những giấy tờ này phải được Công chứng nhà nÆ°á»›c tại Việt Nam chứng nhận sao y bản chính. Vá»›i hợp đồng uá»· quyền sau khi người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài hoàn tất thủ tục uá»· quyền tại nÆ°á»›c ngoài, thì công dân trong nÆ°á»›c còn phải làm thêm thủ tục thụ uá»· (nhận uá»· quyền) tại phòng Công chứng nhà nÆ°á»›c nÆ¡i căn nhà toạ lạc.
Riêng trên địa bàn TPHCM, nếu có má»™t trong hai yếu tố đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế xuất cảnh trÆ°á»›c ngày 1-7-1991 hoặc thời Ä‘iểm mở thừa kế trÆ°á»›c ngày 1-7-1991 thì tạm thời chÆ°a xem xét giải quyết đăng ký quyền sở hữu (Công văn 4773/ UBND-ĐT ngày 5-8-2005 của Uûy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh).
12. Loại nhà đất nào được giải quyết theo Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-4-2005.
a. Nhà đất mà chủ sở hữu tuy thuá»™c diện thá»±c hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 của Quốc há»™i khoá XI về nhà đất do Nhà nÆ°á»›c Ä‘ã quản lý, bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trÆ°á»›c ngày 1-7-1991- Ä‘ó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thÆ°Æ¡ng nghiệp tÆ° bản tÆ° doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời Ä‘iểm nhất định và nhà đất của Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nÆ°á»›c ngoài” nhÆ°ng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành, cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c chÆ°a có văn bản quản lý, chÆ°a bố trí sá»­ dụng nhà đất Ä‘ó;
b. Nhà đất mà nhà nÆ°á»›c Ä‘ã có văn bản quản lý nhÆ°ng thá»±c tế chÆ°a quản lý, chÆ°a bố trí sá»­ dụng;
c. Nhà đất mà nhà nÆ°á»›c trÆ°ng mua nhÆ°ng chÆ°a thanh toán tiền hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần cho chủ sở hữu;
d. Nhà đất mà nhà nÆ°á»›c Ä‘ã trÆ°ng dụng;
e. Diện tích nhà đất mà Nhà nÆ°á»›c Ä‘ã để lại khi thá»±c hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất của cá nhân, tổ chức;
LÆ°u ý: Đối vá»›i các loại nhà đất mà nhà nÆ°á»›c Ä‘ã quản lý, bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chủ nghÄ©a trÆ°á»›c ngày 1-7-1991 nhÆ°ng không quy định tại Nghị quyết 755 thì thá»±c hiện theo quy định tại Ä‘iều 1 và Ä‘iều 2 Nghị quyết 23/2003/QH11.
NghÄ©a là: Nhà nÆ°á»›c không xem xét lại chủ trÆ°Æ¡ng, chính sách và việc thá»±c hiện các chính sách về quản lý nhà đất Ä‘ã ban hành trÆ°á»›c ngày 1-7-1991 và không thừa nhận việc Ä‘òi lại nhà đất mà Nhà nÆ°á»›c Ä‘ã quản lý, bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chủ nghÄ©a liên quan đến nhà đất. Đồng thời hoàn thành thủ tục pháp lý về sở hữu toàn dân đối vá»›i các loại nhà đất mà nhà nÆ°á»›c Ä‘ã quản lý bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách: Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thÆ°Æ¡ng nghiệp tÆ° bản tÆ° doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời Ä‘iểm nhất định và nhà đất của Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nÆ°á»›c ngoài.
Đối vá»›i những trường hợp nhà đất thuá»™c diện Ä‘iều chỉnh của Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005 nhÆ°ng cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền Ä‘ã có quyết định giải quyết trÆ°á»›c ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành thì giải quyết nhÆ° sau:
- Trường hợp nhà đất Ä‘ã có quyết định giải quyết của cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền và trên thá»±c tế Ä‘ã giải quyết xong thì không áp dụng những quy định của Nghị quyết này để giải quyết lại;
- Trường hợp Ä‘ã có quyết định giải quyết của cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền nhÆ°ng chÆ°a được thá»±c hiện thì được giải quyết lại theo quy định của Nghị quyết này.
13. Nhà đất thuá»™c diện nhà nÆ°á»›c quản lý bố trí sá»­ dụng nhÆ°ng chÆ°a có văn bản quản lý, bố trí sá»­ dụng giải quyết thế nào?
Nhà đất mà chủ sở hữu tuy thuá»™c diện thá»±c hiện chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 của Quốc há»™i khoá XI về nhà đất do Nhà nÆ°á»›c Ä‘ã quản lý, bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trÆ°á»›c ngày 1-7-1991 Ä‘ó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thÆ°Æ¡ng nghiệp tÆ° bản tÆ° doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời Ä‘iểm nhất định và nhà đất của Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nÆ°á»›c ngoài” nhÆ°ng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành, cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c chÆ°a có văn bản quản lý, chÆ°a bố trí sá»­ dụng nhà đất Ä‘ó thì Nhà nÆ°á»›c không thá»±c hiện việc quản lý theo quy định của các chính sách trÆ°á»›c Ä‘ây. Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sá»­ dụng đất được thá»±c hiện theo quy định của pháp luật.
14. Nhà đất mà nhà nÆ°á»›c Ä‘ã có văn bản quản lý nhÆ°ng thá»±c tế chÆ°a quản lý, bố trí sá»­ dụng thì sao?
Đối vá»›i nhà đất mà nhà nÆ°á»›c Ä‘ã có văn bản quản lý theo quy định của các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chủ nghÄ©a trÆ°á»›c ngày 1-7-1991 của các cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c nhÆ°ng thá»±c tế Nhà nÆ°á»›c chÆ°a quản lý, chÆ°a bố trí sá»­ dụng thì giải quyết nhÆ° sau:
Trường hợp nhà đất mà người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng có các giấy tờ chứng minh thuá»™c má»™t trong những trường hợp dÆ°á»›i Ä‘ây thì Nhà nÆ°á»›c không tiếp tục thá»±c hiện việc quản lý theo văn bản quản lý trÆ°á»›c Ä‘ây và người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng được thá»±c hiện các quyền và nghÄ©a vụ theo quy định của pháp luật:
a. Người là chủ sở hữu nhà đất tại thời Ä‘iểm nhà nÆ°á»›c có văn bản quản lý;
b. Người được cÆ¡ quan quản lý nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sá»­ dụng đất theo quy định của pháp luật;
c. Người mua, nhận tặng cho, chuyển đổi nhà đất ngay tình;
d. Người thừa kế hợp pháp của má»™t trong những người nêu tại Ä‘iểm a, b, c;
e. Người được các đối tượng quy định ở Ä‘iểm a, b, c, d uá»· quyền quản lý hợp pháp theo quy định của pháp luật tại thời Ä‘iểm uá»· quyền.
Trong trường hợp nhà đất mà người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng là người thuê, mượn, người ở nhờ từ trÆ°á»›c khi nhà nÆ°á»›c có văn bản quản lý hoặc người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng nhÆ°ng không có giấy tờ chứng minh thuá»™c má»™t trong các đối tượng nêu trên, thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thủ tục pháp lý xác lập quyền sở hữu toàn dân. Người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng được tiếp tục sá»­ dụng và phải thá»±c hiện nghÄ©a vụ theo quy định về sá»­ dụng nhà đất thuá»™c sở hữu toàn dân (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
15. Nhà đất mà nhà nÆ°á»›c trÆ°ng mua nhÆ°ng chÆ°a thanh toán hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần ?
Đối vá»›i nhà đất mà nhà nÆ°á»›c trÆ°ng mua nhÆ°ng chÆ°a thanh toán tiền hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần cho chủ sở hữu thì Nhà nÆ°á»›c thá»±c hiện việc thanh toán cho chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định sau Ä‘ây:
Trường hợp khi trÆ°ng mua nhà nÆ°á»›c chÆ°a thanh toán tiền thì nhà nÆ°á»›c thá»±c hiện việc định giá để thanh toán. Số tiền thanh toán được xác định trên cÆ¡ sở diện tích nhà lúc trÆ°ng mua và giá nhà ở xây dá»±ng má»›i của nhà cấp 2, nếu nhà trÆ°ng mua là nhà biệt thá»± thì áp dụng giá xây dá»±ng má»›i của biệt thÆ° hạng 2 do Uûy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời Ä‘iểm thanh toán.
Trường hợp khi trÆ°ng mua Nhà nÆ°á»›c Ä‘ã thanh toán má»™t phần thì số tiền còn lại được tính theo phần trăm để thanh toán. Việc xác định giá để thanh toán cÅ©ng được tính theo nguyên tắc nêu trên.
LÆ°u ý: Người thuá»™c diện được thanh toán tiền phải có Ä‘Æ¡n đề nghị thanh toán tiền tại CÆ¡ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nÆ°á»›c hoặc chứng thá»±c của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối vá»›i giấy tờ chứng minh Nhà nÆ°á»›c Ä‘ã trÆ°ng mua nhà đất nhÆ°ng chÆ°a thanh toán tiền hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần. Trong trường hợp người nhận tiền là các đồng thừa kế của người được được thanh toán thì trong hoá Ä‘Æ¡n nhận tiền phải có chữ ký của các đồng thừ kế Ä‘ó, trừ trường hợp các đồng thừa kế có thoả thuận cá»­ người đại diện nhận tiền thanh toán (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
16. Nhà đất mà nhà nÆ°á»›c trÆ°ng dụng giải quyết ra sao?
1. Nhà ở của há»™ gia Ä‘ình, cá nhân không thuá»™c diện quy định tại Ä‘iều 2 Nghị quyết 23 (Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thÆ°Æ¡ng nghiệp tÆ° bản tÆ° doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chủ; Quản lý nhà đất trong từng thời Ä‘iểm nhất định và nhà đất của Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nÆ°á»›c ngoài) mà CÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c Ä‘ã trÆ°ng dụng có thời hạn thì Uá»· ban nhân dân cấp tỉnh giao lại nhà ở Ä‘ó cho chủ sở hữu, trừ trường hợp Ä‘ã sá»­ dụng vào mục Ä‘ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cá»™ng, phát triển kinh tế, Ä‘ã bị phá dỡ xây lại; Ä‘ã được bố trí cho người khác sá»­ dụng ổn định, Ä‘ã được xác lập sở hữu toàn dân, Ä‘ã chuyển quyền sở hữu cho người khác hoặc nhà đất Ä‘ó Ä‘ã thuá»™c diện giải toả theo quy hoạch để chỉnh trang Ä‘ô thị thì người thuá»™c diện được giao lại được bồi thường, há»— trợ tái định cÆ° theo quy định của pháp luật khi nhà nÆ°á»›c thu hồi đất (trừ trường hợp có thoả thuận khác).
2. Nhà đất mà nhà nÆ°á»›c Ä‘ã trÆ°ng dụng nhÆ°ng kinh doanh thuá»™c diện được giải quyết theo quy định Ä‘iểm 1 nêu trên thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thủ tục pháp lý xác lập sở hữu toàn dân đối vá»›i nhà đất Ä‘ó. Tổ chức cá nhân Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng được tiếp tục sá»­ dụng và phải thá»±c hiện các quyền và nghÄ©a vụ về sá»­ dụng nhà đất thuá»™c sở hữu toàn dân
LÆ°u ý: Người thuá»™c diện được giao lại nhà phải có Ä‘Æ¡n đề nghị giao lại nhà ở gá»­i tá»›i CÆ¡ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nÆ°á»›c hoặc chứng thá»±c của Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối vá»›i giấy tờ gốc về nhà ở thuá»™c diện được giao lại và giấy tờ chứng minh Nhà nÆ°á»›c Ä‘ã trÆ°ng dụng có thời hạn nhà ở của mình. Trong trường hợp người nhận lại nhà ở là các đồng thừa kế thì trong biên bản bàn giao nhà các đồng thừa kế phải ký vào biên bản Ä‘ó, trừ trường hợp các đồng thừa kế có thoả thuận cá»­ người đại diện nhận bàn giao nhà (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
17. Quyền khởi kiện của người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài liên quan đến nhà ở?
Theo quy định tại Thông tÆ° liên tịch số 01/1999/TTLT - TANDTC - VKSNDTC ngày của Toà án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao hÆ°á»›ng dẫn má»™t số quy định tại Nghị quyết 58/1998/UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uá»· ban Thường vụ Quốc há»™i về giao dịch dân sá»± về nhà ở xác lập trÆ°á»›c ngày 1-7-1991 của Uá»· ban thường vụ quốc há»™i, thì: Toà án chỉ áp dụng các quy định của Nghị quyết 58/1998 để giải quyết các giao dịch dịch dân sá»± về nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 1 Ä‘iều 2 của Nghị quyết này. Cụ thể là: thuê nhà ở; cho mượn; cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở, đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở giữa cá nhân vá»›i cá nhân, giữa cá nhân vá»›i cÆ¡ quan, tổ chức và quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân vá»›i cá nhân.
Đối vá»›i tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sá»± về nhà ở quy định ở phần trên của Nghị quyết 58/1988 mà có người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài tham gia (nguyên Ä‘Æ¡n dân sá»±; bị Ä‘Æ¡n dân sá»± ; người có quyền lợi, nghÄ©a vụ liên quan) thì trong khi chÆ°a có chính sách của Nhà nÆ°á»›c đối vá»›i loại giao dịch này, tuỳ từng trường hợp toà án xá»­ lý nhÆ° sau:
Nếu chÆ°a thụ lý thì không thụ lý. Nếu Ä‘ã thụ lý và Ä‘ang giải quyết thì phải ra quyết định tạm Ä‘ình việc giải quyết. Nếu Ä‘ã có quyết định tạm Ä‘ình chỉ việc giải quyết thì tiếp tục tạm Ä‘ình chỉ việc giải quyết.
LÆ°u ý: Được áp dụng các quy định của Nghị quyết 58/1998 để giải quyết mà không thuá»™c trường hợp quy định tại khoản 2 Ä‘iều 2 của Nghị quyết này, nếu khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở,… má»™t trong các bên là công dân Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài, hoặc sau khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở, má»™t trong các bên là công dân Việt Nam ra định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài nhÆ°ng nay họ đều Ä‘ã về định cÆ° ở Việt Nam và có tranh chấp.
Đối vá»›i các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sá»± về nhà ở có yếu tố nÆ°á»›c ngoài, nhÆ°ng thời Ä‘iểm xác lập sau ngày 01/07/1991 đến ngày 30/6/1996 thì được xá»­ lý theo quy định của Pháp lệnh về nhà ở; trường hợp xác lập sau ngày 30/6/1996 sẽ áp dụng những quy định của Bá»™ luật dân sá»± để giải quyết (tức vẫn được toà án thụ lý và giải quyết nhÆ° những tranh chấp về nhà ở thông thường).
18. Quyền khiếu nại của người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài trong lÄ©nh vá»±c đất Ä‘ai

Người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài có quyền khiếu nại trong những trường hợp sau: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sá»­ dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất Ä‘ai; khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất Ä‘ai.
1. Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai bị khiếu nại bao gồm:
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trÆ°ng dụng đất, cho phép chuyển mục Ä‘ích sá»­ dụng đất; Quyết định bồi thường, há»— trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cÆ°; cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất; Quyết định gia hạn thời hạn sá»­ dụng đất.
2. Hành vi hành chính trong quản lý đất Ä‘ai bị khiếu nại là hành vi của cán bá»™, công chức nhà nÆ°á»›c khi giải quyết công việc thuá»™c phạm vi quy định tại Ä‘iểm 1 nêu trên.

LÆ°u ý: Người khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai của UBND cấp huyện hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất Ä‘ai của cán bá»™, công chức thuá»™c UBND cấp xã, cấp huyện; cán bá»™, công chức thuá»™c Phòng Tài nguyên và Môi trường thì ná»™p Ä‘Æ¡n khiếu nại đến UBND cấp huyện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính Ä‘ó.
Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý vá»›i quyết định Ä‘ó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh (Ä‘iều 163 Nghị định 181/2004 ngày 29-10-2004 hÆ°á»›ng dẫn thi hành Luật đất Ä‘ai 2003).

Người khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất Ä‘ai của cán bá»™, công chức thuá»™c Sở Tài nguyên và Môi trường; cán bá»™, công chức thuá»™c UBND cấp tỉnh thì ná»™p Ä‘Æ¡n khiếu nại đến UBND cấp tỉnh trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính Ä‘ó.
Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý vá»›i quyêt định Ä‘ó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân (Ä‘iều 164 Nghị định 181 hÆ°á»›ng dẫn thi hành Luật đất Ä‘ai 2003)
19. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đất giữa người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài vá»›i cá nhân, tổ chức trong nÆ°á»›c hoặc cá nhân, tổ chức nÆ°á»›c ngoài
Theo quy định tại khoản 1 Ä‘iều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hÆ°á»›ng dẫn thi hành Luật Đất Ä‘ai 2003 thì trÆ°á»›c khi gá»­i Ä‘Æ¡n yêu cầu cÆ¡ quan thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai, các bên tranh chấp có quyền chủ Ä‘á»™ng gặp gỡ để tá»± hoà giải; nếu không hoà giải được thì thông qua hoà giải ở cÆ¡ sở để giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai. Nếu các bên không thoả thuận được vá»›i nhau thì có quyền gá»­i Ä‘Æ¡n tá»›i UBND cấp xã nÆ¡i có đất để hoà giải (việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc không thành của Uûy ban nhân dân cấp xã), trường hợp vẫn không hoà giải thành thì má»™t trong các bên có quyền yêu cầu cÆ¡ quan này hoặc tá»± mình chuyển Ä‘Æ¡n tá»›i CÆ¡ quan thẩm quyền để giải quyết:
1. Nếu tranh chấp đất Ä‘ai mà các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất hoặc không có má»™t trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Ä‘iều 50 Luật Đất Ä‘ai nhÆ°: Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất tạm thời được cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính; Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất theo quy định của pháp luật… thì các bên tranh chấp gá»­i Ä‘Æ¡n tá»›i cÆ¡ quan hành chính để được giải quyết.
Chủ tịch Uá»· ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c trung Æ°Æ¡ng giải quyết đối vá»›i tranh chấp đất Ä‘ai giữa tổ chức, cÆ¡ sở tôn giáo, người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài, tổ chức nÆ°á»›c ngoài vá»›i nhau hoặc giữa tổ chức, cÆ¡ sở tôn giáo, người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài, tổ chức nÆ°á»›c ngoài, cá nhân nÆ°á»›c ngoài vá»›i há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, cá»™ng đồng dân cÆ°. Trường hợp không đồng ý vá»›i quyết định định giải quyết của Chủ tịch Uûy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên tranh chấp có quyền gá»­i Ä‘Æ¡n xin giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai đến Bá»™ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai của Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
2. Nếu tranh chấp về quyền sá»­ dụng đất mà Ä‘Æ°Æ¡ng sá»± có giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất hoặc có má»™t trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Ä‘iều 50 Luật Đất Ä‘ai và tranh chấp về tại sản gắn liên vá»›i quyền sá»­ dụng đất thì do Toà án nhân dân nÆ¡i có nhà đất giải quyết.

20. Người Việt Nam định cÆ° nÆ°á»›c ngoài được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất?
Theo quy định tại Quyết định số 24/2004/NĐ-CP ngày 01-11-2004, của Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên - Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất thì:
Đối vá»›i người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài được mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở (nhÆ° người về đầu tÆ° lâu dài tại Việt Nam, người có công Ä‘óng góp vá»›i đất nÆ°á»›c, những nhà hoạt Ä‘á»™ng văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt Ä‘á»™ng thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sá»± nghiệp xây dá»±ng đất nÆ°á»›c, người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam) thì ghi “Oâng” (hoặc “Bà”) sau Ä‘ó ghi tên họ, tên, năm sinh, số há»™ chiếu, ngày và nÆ¡i cấp há»™ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú của người Ä‘ó tại Việt Nam;
Trường hợp quyền sá»­ dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thi ghi thông tin về cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài nhÆ°ng thuá»™c diện được mua nhà thì trên Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất sẽ ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng kèm các thông tin liên quan nhÆ° phần trên; nếu vợ hoặc chồng không thuá»™c đối tượng được mua nhà ở thì chỉ ghi họ tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nÆ°á»›c.
Đối vá»›i người sá»­ dụng đất là người Việt Nam định cÆ° ở nÆ°á»›c ngoài đầu tÆ° vào Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam thá»±c hiện dá»± án đầu tÆ°, số và ngày cấp giấy phép đầu tÆ°, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức Ä‘ó.
Nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất vẫn được ghi nhận theo thủ tục chung, tức trên đất có nhà, cây cối, tài sản, khác... thì được ghi rõ nhÆ° đối vá»›i Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất được cấp cho công dân trong nÆ°á»›c.
LÆ°u ý: Trường hợp má»™t trong hai vợ chồng muốn ghi tên má»™t người thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thá»±c của Uûy ban nhân dân cấp xã về sá»± thoả thuận ấy (Ä‘iều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ hÆ°á»›ng dẫn thi hành luật Đất Ä‘ai 2004).