Má»™t số câu há»i thưá»ng gặp vá» Luáºt Äất Äai cá»§a Việt Nam
1. Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c đối tượng sau được mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở :
Ngưá»i vỠđầu tư lâu dài có nhu cầu vá» nhà ở trong thá»i gian đầu tư tại Việt Nam; Ngưá»i có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước; Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa há»c có nhu cầu vá» hoạt động thưá»ng xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sá»± nghiệp xây dá»±ng đất nước; Ngưá»i có nhu cầu vá» sống ổn định tại Việt Nam (Việt kiá»u hồi hương); Các đối tượng khác theo quy định cá»§a Ủy ban thưá»ng vụ Quốc há»™i
Lưu ý: Theo quy định tại Nghị định 81/2001/NÄ-CP ngày 5-11-2001 cá»§a Chính phá»§ vá» việc Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam được quy định cụ thể như sau:
Ngưá»i vỠđầu tư lâu dài tại Việt Nam là ngưá»i trá»±c tiếp hoạt động đầu tư theo quy định cá»§a Luáºt Äầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luáºt Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nháºn đăng ký kinh kinh doanh cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n.
Ngưá»i có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước, bao gồm: Ngưá»i được hưởng chế độ ưu Ä‘ãi theo quy định cá»§a “ pháp lệnh ưu Ä‘ãi ngưá»i hoạt động cách mạng, liệt sÄ© và gia Ä‘ình liệt sÄ©, thương binh bệnh binh, ngưá»i kháng chiến, ngưá»i hoạt động kháng chiến, ngưá»i có công giúp đỡ cách mạng” ban hành ngày 29-8-1994. Ngưá»i có thành tích Ä‘óng góp trong sá»± nghiệp giải phóng dân tá»™c xây dá»±ng đất nước được Chá»§ tịch nước, Chính phá»§ tặng Huân chương, Huy chương; được Thá»§ tướng chính phá»§ tặng Bằng khen; được Chá»§ tịch Äoàn Uûy ban Trung ương Mặt tráºn Tổ quốc Việt Nam hoặc Bá»™ trưởng, Thá»§ trưởng cÆ¡ quan quản lý ngành ở Trung ương tăng Huy chương vì sá»± nghiệp cá»§a ngành Ä‘ó. Ngưá»i tham gia vào ban chấp hành cá»§a các tổ chức chính trị – xã há»™i cá»§a Việt Nam từ cấp tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương trở lên được các tổ chức chính trị Ä‘ó xác nháºn; ngưá»i được bầu vào Ban chấp hành Trung ương Há»™i, ngưá»i là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức cá»§a kiá»u bào có qua hệ vá»›i trong nước thông qua Uûy ban vá» ngưá»i Việt Nam ở nước ngoài và ngưá»i có những Ä‘óng góp và giúp đỡ tích cá»±c cho các cÆ¡ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại cá»§a Việt Nam tại nước ngoài được cÆ¡ quan đại diện diện Việt Nam ở nước ngoài xác nháºn.
Nhà văn hoá, nhà khoa há»c và chuyên gia vá» hoạt động thưá»ng xuyên tại Việt Nam bao gồm: Nhà văn hoá, nhà khoa há»c được phong há»c hàm, há»c vị vá» khoa há»c, giáo dục, văn hoá nghệ thuáºt cá»§a Việt Nam hoặc cá»§a nước ngoài. Chuyên gia trong lÄ©nh vá»±c kinh tế xã há»™i. (các đối tượng theo Ä‘iểm 3 này phải được lãnh đạo Äảng và Nhà nước hoặc Bá»™ trưởng, Thá»§ trưởng cÆ¡ quan ngang Bá»™, cÆ¡ quan thuá»™c Chính phá»§, Chá»§ tịch Uûy ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương má»i vá» Việt Nam làm chuyên gia, cá»™ng tác viên khoa há»c, giáo dục, văn hoá nghệ thuáºt, có xác nháºn cá»§a lãnh đạo cÆ¡ quan má»i.
Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài có đơn đỠnghị vá» sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyá»n cá»§a cÆ¡ quan đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuáºn.
2.. Äiá»u kiện và thá»§ tục để mua nhà ở tại Việt Nam
Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam phải là ngưá»i vá» thưá»ng trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và có đủ các giấy tá» sau:
Há»™ chiếu hợp lệ cá»§a Việt Nam hoặc há»™ chiếu, giấy tá» hợp lệ cá»§a nước ngoài cấp. Trong trưá»ng hợp sá» dụng há»™ chiếu giấy tá» hợp lệ cá»§a nước ngoài thì phải có Giấy chứng nháºn có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nháºn mất quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nháºn đăng ký công dân.
Giấy tỠđược cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n xác nháºn thuá»™c đối tượng được mua nhà ở nêu tại phần trên.
Thá»§ tục mua bán nhà được các bên láºp thành hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nháºn cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n; Gía mua bán nhà ở do các bên thoả thuáºn và được ghi trong hợp đồng.
Lưu ý: ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c diện được mua nhà ở theo quy định được tá»± mình Ä‘úng ra làm thá»§ tục hoặc có thể thoả thuáºn vá»›i bên bán nhà ở hoặc ngưá»i được uá»· quyá»n hợp pháp đại diện cho mình làm các thá»§ tục để được cấp giấy chứng nháºn - việc uá»· quyá»n phải được láºp thành văn bản.
3. Hồ sÆ¡ đỠnghị cấp giấy chứng nháºn
Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi hoàn tất thá»§ tục mua bán nhà, được Uûy ban nhân dân quáºn, huyện, thị xã, thành phố thuá»™c tỉnh cấp Giấy chứng nháºn, gồm:
ÄÆ¡n đỠnghị cấp Giấy chứng nháºn; Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nháºn cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n; Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất hoặc má»™t trong những giấy tá» hợp lệ vá» quyá»n sá» dụng đất hoặc quyá»n sở hữu nhà theo quy định cá»§a pháp luáºt. Bản sao có chứng nháºn cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n các giấy tá» chứng minh thuá»™c đối tượng mua nhà ở tại Việt Nam. Äối vá»›i giấy tá» không thuá»™c danh mục được công chứng, chứng thá»±c thì ná»™p bản sao nhưng phải mang bản gốc để cÆ¡ quan cấp Giấy chứng nháºn đối chiếu. Biên lai ná»™p thuế và lệ phí.
4. Quyá»n lợi cá»§a ngưá»i được mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở tại Việt Nam
ÄÆ°á»£c cấp giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình cá»§a Nhà nước vá» bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; ÄÆ°á»£c Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp; ÄÆ°á»£c Nhà nước bảo há»™ khi bị ngưá»i khác xâm phạm đến quyá»n sá» dụng đất hợp pháp cá»§a mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện vá» những hành vi vi phạm quyá»n sá» dụng đất hợp pháp cá»§a mình và những hành vi khác vi phạm pháp luáºt vỠđất Ä‘ai; Bán nhà ở gắn liá»n vá»›i đất ở cho tổ chức, há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuá»™c đối tượng nêu trên; Thế chấp nhà ở gắn liá»n vá»›i đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Äể thừa kế nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở cho há»™ gia Ä‘ình, cá nhân ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c nhóm đối tượng được mua nhà ở theo quy định cá»§a pháp luáºt vá» dân sá»±; Trưá»ng hợp ngưá»i thừa kế là ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuá»™c đối tượng đượng mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế Ä‘ó; Tặng cho nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở cho Nhà nước, cá»™ng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghÄ©a, tặng cho nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở cho há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, hoặc ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c nhóm đối tượng nêu trên.
5. NghÄ©a vụ cá»§a ngưá»i được mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở tại Việt Nam:
Sá» dụng đất Ä‘úng mụch Ä‘ích, Ä‘úng ranh giá»›i thá»a đất, Ä‘úng quy định vá» sá» dụng độ sâu trong lòng đất và chiá»u cao trên không bảo vệ các công trình công cá»™ng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác cá»§a pháp luáºt;
Äăng ký quyá»n sá» dụng đất, làm đầy đủ các thá»§ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyá»n sá» dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyá»n sá» dụng đất theo quy định cá»§a pháp luáºt; Thá»±c hiện các nghÄ©a vụ tài chính theo quy định cá»§a pháp luáºt; Thá»±c hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định vá» bảo vệ môi trưá»ng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp cá»§a ngưá»i sá» dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định vá» tìm thấy váºt trong lòng đất; Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc hết thá»i hạn sá» dụng đất.
6. Thuế và lệ phí khi mua nhà ở tại Việt Nam
Các khoản thuế và lệ phí phát sinh khi thá»±c hiện việc chuyển quyá»n sá» dụng đất cùng vá»›i quyá»n sở hữu căn nhà (tài sản có trên đất ) gồm:
Thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất ở (Ä‘iá»u 10 Luáºt thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất): được tính căn cứ vào diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Äối vá»›i đất để xây dá»±ng nhà ở thì thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất là 4%.
Thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất = 4% x giá đất tính thuế x diện tích đất.
Trong Ä‘ó: giá đất tính thuế tùy từng thá»i Ä‘iểm sẽ do Uá»· ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c trung ương qui định theo khung giá cá»§a Chính phá»§. Ví dụ: giá đất tính thuế là 300,000Ä‘/m2 thì thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất phải ná»™p cho diện tích đất 200m2 là: 4% x 300,000 x 200 = 2,400,000 đồng.
Lệ phí trước bạ (Ä‘iá»u 1 Nghị định 176/1999/NÄ-CP cá»§a Chính phá»§ vá» lệ phí trước bạ): 1% cá»§a tổng giá trị chuyển nhượng căn nhà.
Lệ phí trước bạ = 1% x giá trị căn nhà mua bán
Ví dụ: hai bên thoả thuáºn việc mua bán căn nhà vá»›i giá 100 triệu thì lệ phí trước bạ phải Ä‘óng là: 1% x 100,000,000 = 1,000,000 đồng.
Ngưá»i bán có nghÄ©a vụ ná»™p thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất; ngưá»i mua có nghÄ©a vụ ná»™p lệ phí trước bạ, trừ trưá»ng hợp các bên có thoả thuáºn khác. Ngoài các loại thuế nói trên, ngưá»i mua cÅ©ng như ngưá»i bán không phải ná»™p bất cứ khoản thuế nào nữa, trừ má»™t số lệ phí hành chính như lệ phí công chứng, chứng thá»±c, Ä‘o vẽ (nếu có)…
7. Nhà ở theo diện cải tạo trước Ä‘ây giải quyết thế nào?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ÄT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng hướng dẫn thi hành Quyết định 297 cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng vá» việc giải quyết má»™t số vấn đỠvá» nhà ở thì: Nhà ở do nhà nước Ä‘ang quản lý, sá» dụng theo chính sách cải tạo vá» nhà ở (Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ và các văn bản hướng dẫn do cấp bá»™ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Bắc, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977 Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ và các văn bản hướng dẫn do cấp bá»™ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Nam) bao gồm toàn bá»™ nhà ở Ä‘ã có hoặc chưa có quyết định quản lý cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyá»n nhưng Ä‘ã bố trí sá» dụng là nhà ở thuá»™c sở hữu nhà nước.
Diện nhà quy định trong các văn bản nêu trên bao gồm tất cả các loại nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhá», nhà hiến, nhà cá»§a các tổ chức, cá nhân bá»™ máy cai trị cá»§a nguỵ quân nguỵ quyá»n và đảng phái phản động, do thá»±c hiện chính sách vá» nhà ở Ä‘ã đưa vào diện nhà nước quản lý hoặc Ä‘ã bố trí cho cÆ¡ quan nhà nước hoặc nhân dân sá» dụng. Trong trưá»ng hợp chá»§ sở hữu có đơn thư khiếu nại trước ngày 1-7-1991 và hiện Ä‘ang quá khó khăn vá» nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trưá»ng hợp cụ thể và căn cứ vào khả năng địa phương để giúp đỡ, trước hết cho các diện có công vá»›i cách mạng, cán bá»™ hoạt động kháng chiến, gia Ä‘ình có công cách mạng…
Riêng đối vá»›i nhà ở trong diện cải tạo nhưng cho đến ngày 1-7-1991 Nhà nước không tiến hành các thá»§ tục quản lý và thá»±c tế cÆ¡ quan quản lý nhà nước không quản lý hoặc sá» dụng (thưá»ng gá»i là cải tạo sót) thì Nhà nước vẫn công nháºn quyá»n sở hữu cho chá»§ nhà và há» có quyá»n định Ä‘oạt nhà ở cá»§a mình theo quy định cá»§a pháp luáºt. CÅ©ng lưu ý thêm, chính sách đối vá»›i“diện” nhà cải tạo sót này hiện má»™t số địa phương cÅ©ng chưa được áp dụng nhất quán vì thiếu những văn bản hướng dẫn cụ thể cá»§a cÆ¡ quan thẩm quyá»n.
8. Nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quản lý xá» lý ra sao?
Nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quan lý theo Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ bao gồm nhiá»u loại nhà khác nhau, vì được hình thành vào nhiá»u thá»i Ä‘iểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sá» khác nhau. Äể ổn định hiện trạng nhà ở, ổn định Ä‘á»i sống cá»§a nhân dân theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ÄT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng hướng dẫn thi hành quyết định cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng vá» việc giải quyết má»™t số vấn đỠvá» nhà ở thì kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quản lý Ä‘á»u chuyển thành nhà thuá»™c sở hữu nhà nước” Từ nay Uûy ban nhân dân các cấp không nháºn và xem xét đơn thư vá» việc Ä‘òi lại – hoặc xin chuyển quyá»n sở hữu, uá»· quyá»n quản lý nhà vắng chá»§. Trưá»ng hợp chá»§ sở hữu nhà vắng chá»§ trở vá» thưá»ng trú hợp pháp tại địa phương nÆ¡i có nhà cÅ© cá»§a há» Ä‘ã chuyển thuá»™c quyá»n sở hữu cá»§a Nhà nước và có khó khăn thá»±c sá»± vá» nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giúp đỡ há».”
9. Nhà ở liên quan đến ngưá»i xuất cảnh hợp pháp ?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ÄT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng đối vá»›i nhà cá»§a ngưá»i xuất cảnh hợp pháp nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi Ä‘i có ít nhất má»™t trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con Ä‘ang cùng sống hợp pháp trong nhà Ä‘ó ở lại (căn cứ vào há»™ khẩu và chứng nháºn cá»§a chính quyá»n cÆ¡ sở ) thì nhà nước cho hỠđược sở hữu má»™t phần hoặc hoặc toàn bá»™ nhà há» Ä‘ang ở, căn cứ vào số ngưá»i ở lại và diện tích căn nhà. Những ngưá»i khác ở lại không phải là bố, mẹ, vợ, chồng, hoặc con thì dù Ä‘ã cùng sống trong nhà Ä‘ó cÅ©ng không có quyá»n sở hữu căn nhà Ä‘ó. Há» chỉ được tiếp tục ở và ký hợp thuê vá»›i cÆ¡ quan nhà đất. Hoặc nhà nước thu hồi nếu căn nhà Ä‘ó quá lá»›n và cho há» thuê diện tích khác.
Ngoài quy định nêu trên, Công dân Việt Nam được phép xuất cảnh thì có quyá»n định Ä‘oạt quyá»n sở hữu nhà ở cá»§a mình. Trong trưá»ng hợp trước khi Ä‘i há» xin uá»· quyá»n cho nhà nước quản lý thì cÅ©ng được chấp nháºn nếu ngưá»i chá»§ trở vỠđịnh cư tại Việt Nam thì được nháºn lại nhà sau khi Ä‘ã thanh toán các khoản chi phí quản lý và sá»a chữa (nếu có) cho Nhà nước.
Nếu ngưá»i chá»§ không trở vá» (nhưng vẫn là công dân Việt Nam) thì ngưá»i Ä‘ó cÅ©ng được phép chuyển quyá»n sở hữu hoặc uá»· quyá»n quản lý cho công dân Việt Nam khác Ä‘ang sinh sống tại Việt Nam theo quy định cá»§a pháp luáºt. Trong trưá»ng hợp nhà Ä‘ó được Ä‘em bán thì ngưá»i Ä‘ó được quyá»n ưu tiên mua.
10. Nhà ở liên quan đến ngưá»i xuất cảnh trái phép ?
Nhà thuá»™c quyá»n sở hữu cá»§a ngưá»i xuất cảnh trái phép (thưá»ng gá»i là nhà vượt biên) được xá» lý theo quy định tại Ä‘iá»u 5 Quyết định 297-CT ngày 2-10-1991 cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng, Ä‘ó là:
1. Ngưá»i xuất cảnh hợp pháp, trừ trưá»ng hợp nêu tại khoản 2 Ä‘iá»u này, có quyá»n bán hoặc uá»· quyá»n cho ngưá»i khác quản lý nhà ở thuá»™c sở hữu cá»§a mình. Trong trưá»ng hợp nhà Ä‘em bán thì nhà nước được quyá»n ưu tiên mua.
2. Ngưá»i xuất cảnh hợp pháp, nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo Quyết định 111- CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 nhưng chưa giao nhà cho nhà nước quản lý thì nay phải giao nhà Ä‘ó cho Nhà nước khi xuất cảnh.
” Khi xá» loại nhà này thì: Nếu má»™t gia Ä‘ình xuất cảnh trái phép, nhưng trong số há» có ngưá»i ở lại, thì xá» lý như trưá»ng hợp đối vá»›i nhà cá»§a ngưá»i xuất cảnh hợp pháp nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi Ä‘i có ít nhất má»™t trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con Ä‘ang cùng sống hợp pháp trong nhà Ä‘ó ở lại… (Ä‘ã đỠcáºp trong câu 9).
Nếu nhà ở không thuá»™c sở hữu cá»§a ngưá»i xuất cảnh trái phép thì xá» lý như sau:
Nếu nhà ở thuá»™c sở hữu nhà nước thì Nhà nước thu hồi;
Nếu nhà ở thuá»™c sở hữu tư nhân (cho thuê, cho ở nhá») thì chá»§ sở hữu có quyá»n lấy lại nhà ở để sá» dụng.”
Äối vá»›i ngưá»i Ä‘i khá»i nhà nhằm mục Ä‘ích xuất cảnh trái phép hoặc Ä‘ã xuất cảnh trái phép nhưng Ä‘ã trở vá» thì tuỳ từng trưá»ng hợp cụ thể được tạo Ä‘iá»u kiện vá» chá»— ở (Thông tư 383/BXD – ÄT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng).
11. Có thể á»§y quyá»n cho ngưá»i trong nước tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà ở ?
Theo Pháp lệnh Lãnh sá»± 1991 và Nghị định 75/2000/ NÄ-CP ngày 8-12-2000 cá»§a Chính phá»§ thì các CÆ¡ quan thá»±c hiện chức năng lãnh sá»± cá»§a Việt Nam đặt tại nước ngoài không có thẩm quyá»n công chứng các hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp bất động sản tại Việt Nam mà chỉ được chứng thá»±c việc uá»· quyá»n cho công dân Việt Nam tại quốc gia Ä‘ó.
Như váºy, nếu ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà thuá»™c sở hữu hợp pháp cá»§a mình ở trong nước, thì có thể uá»· quyá»n cho công dân Việt Nam ở trong nước thá»±c hiện giao dịch Ä‘ó. Vá» hình thức uá»· quyá»n ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyá»n chá»n má»™t trong hai cách sau Ä‘ây: Má»™t là láºp Giấy uá»· quyá»n; hai là láºp Hợp đồng uá»· quyá»n tại CÆ¡ quan có chức năng lãnh sá»± nÆ¡i Ä‘ang cư trú để uá»· quyá»n cho công dân trong nước thá»±c hiện các giao dịch liên quan đến các quyá»n vá» tài sản là nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý : Äể làm Giấy uá»· quyá»n hoặc Hợp đồng uá»· quyá»n tại nước ngoài, công dân trong nước cần gá»i các giấy tá» vá» quyá»n sở hữu căn nhà và quyá»n sá» dụng đất cho ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài để CÆ¡ quan có chức năng lãnh sá»± có căn cứ chứng nháºn việc uá»· quyá»n Ä‘ó. Những giấy tá» này phải được Công chứng nhà nước tại Việt Nam chứng nháºn sao y bản chính. Vá»›i hợp đồng uá»· quyá»n sau khi ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn tất thá»§ tục uá»· quyá»n tại nước ngoài, thì công dân trong nước còn phải làm thêm thá»§ tục thụ uá»· (nháºn uá»· quyá»n) tại phòng Công chứng nhà nước nÆ¡i căn nhà toạ lạc.
Riêng trên địa bàn TPHCM, nếu có má»™t trong hai yếu tố đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế xuất cảnh trước ngày 1-7-1991 hoặc thá»i Ä‘iểm mở thừa kế trước ngày 1-7-1991 thì tạm thá»i chưa xem xét giải quyết đăng ký quyá»n sở hữu (Công văn 4773/ UBND-ÄT ngày 5-8-2005 cá»§a Uûy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh).
12. Loại nhà đất nào được giải quyết theo Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-4-2005.
a. Nhà đất mà chá»§ sở hữu tuy thuá»™c diện thá»±c hiện các chính sách quy định tại Äiá»u 2 cá»§a Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 cá»§a Quốc há»™i khoá XI vá» nhà đất do Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991- Ä‘ó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thá»i Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những ngưá»i di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành, cÆ¡ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sá» dụng nhà đất Ä‘ó;
b. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý nhưng thá»±c tế chưa quản lý, chưa bố trí sá» dụng;
c. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiá»n hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần cho chá»§ sở hữu;
d. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã trưng dụng;
e. Diện tích nhà đất mà Nhà nước Ä‘ã để lại khi thá»±c hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất cá»§a cá nhân, tổ chức;
Lưu ý: Äối vá»›i các loại nhà đất mà nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a trước ngày 1-7-1991 nhưng không quy định tại Nghị quyết 755 thì thá»±c hiện theo quy định tại Ä‘iá»u 1 và Ä‘iá»u 2 Nghị quyết 23/2003/QH11.
NghÄ©a là: Nhà nước không xem xét lại chá»§ trương, chính sách và việc thá»±c hiện các chính sách vá» quản lý nhà đất Ä‘ã ban hành trước ngày 1-7-1991 và không thừa nháºn việc Ä‘òi lại nhà đất mà Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách vá» quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a liên quan đến nhà đất. Äồng thá»i hoàn thành thá»§ tục pháp lý vá» sở hữu toàn dân đối vá»›i các loại nhà đất mà nhà nước Ä‘ã quản lý bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách: Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thá»i Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những ngưá»i di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài.
Äối vá»›i những trưá»ng hợp nhà đất thuá»™c diện Ä‘iá»u chỉnh cá»§a Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005 nhưng cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n Ä‘ã có quyết định giải quyết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành thì giải quyết như sau:
- Trưá»ng hợp nhà đất Ä‘ã có quyết định giải quyết cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n và trên thá»±c tế Ä‘ã giải quyết xong thì không áp dụng những quy định cá»§a Nghị quyết này để giải quyết lại;
- Trưá»ng hợp Ä‘ã có quyết định giải quyết cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n nhưng chưa được thá»±c hiện thì được giải quyết lại theo quy định cá»§a Nghị quyết này.
13. Nhà đất thuá»™c diện nhà nước quản lý bố trí sá» dụng nhưng chưa có văn bản quản lý, bố trí sá» dụng giải quyết thế nào?
Nhà đất mà chá»§ sở hữu tuy thuá»™c diện thá»±c hiện chính sách quy định tại Äiá»u 2 cá»§a Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 cá»§a Quốc há»™i khoá XI vá» nhà đất do Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991 Ä‘ó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thá»i Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những ngưá»i di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành, cÆ¡ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sá» dụng nhà đất Ä‘ó thì Nhà nước không thá»±c hiện việc quản lý theo quy định cá»§a các chính sách trước Ä‘ây. Việc công nháºn quyá»n sở hữu nhà ở và quyá»n sá» dụng đất được thá»±c hiện theo quy định cá»§a pháp luáºt.
14. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý nhưng thá»±c tế chưa quản lý, bố trí sá» dụng thì sao?
Äối vá»›i nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý theo quy định cá»§a các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a trước ngày 1-7-1991 cá»§a các cÆ¡ quan nhà nước nhưng thá»±c tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sá» dụng thì giải quyết như sau:
Trưá»ng hợp nhà đất mà ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng có các giấy tá» chứng minh thuá»™c má»™t trong những trưá»ng hợp dưới Ä‘ây thì Nhà nước không tiếp tục thá»±c hiện việc quản lý theo văn bản quản lý trước Ä‘ây và ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng được thá»±c hiện các quyá»n và nghÄ©a vụ theo quy định cá»§a pháp luáºt:
a. Ngưá»i là chá»§ sở hữu nhà đất tại thá»i Ä‘iểm nhà nước có văn bản quản lý;
b. Ngưá»i được cÆ¡ quan quản lý nhà nước có thẩm quyá»n cấp giấy chứng nháºn quyá»n sở hữu nhà và quyá»n sá» dụng đất theo quy định cá»§a pháp luáºt;
c. Ngưá»i mua, nháºn tặng cho, chuyển đổi nhà đất ngay tình;
d. Ngưá»i thừa kế hợp pháp cá»§a má»™t trong những ngưá»i nêu tại Ä‘iểm a, b, c;
e. Ngưá»i được các đối tượng quy định ở Ä‘iểm a, b, c, d uá»· quyá»n quản lý hợp pháp theo quy định cá»§a pháp luáºt tại thá»i Ä‘iểm uá»· quyá»n.
Trong trưá»ng hợp nhà đất mà ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng là ngưá»i thuê, mượn, ngưá»i ở nhá» từ trước khi nhà nước có văn bản quản lý hoặc ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng nhưng không có giấy tá» chứng minh thuá»™c má»™t trong các đối tượng nêu trên, thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thá»§ tục pháp lý xác láºp quyá»n sở hữu toàn dân. Ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng được tiếp tục sá» dụng và phải thá»±c hiện nghÄ©a vụ theo quy định vá» sá» dụng nhà đất thuá»™c sở hữu toàn dân (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
15. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần ?
Äối vá»›i nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiá»n hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần cho chá»§ sở hữu thì Nhà nước thá»±c hiện việc thanh toán cho chá»§ sở hữu hoặc ngưá»i thừa kế hợp pháp cá»§a há» theo quy định sau Ä‘ây:
Trưá»ng hợp khi trưng mua nhà nước chưa thanh toán tiá»n thì nhà nước thá»±c hiện việc định giá để thanh toán. Số tiá»n thanh toán được xác định trên cÆ¡ sở diện tích nhà lúc trưng mua và giá nhà ở xây dá»±ng má»›i cá»§a nhà cấp 2, nếu nhà trưng mua là nhà biệt thá»± thì áp dụng giá xây dá»±ng má»›i cá»§a biệt thư hạng 2 do Uûy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thá»i Ä‘iểm thanh toán.
Trưá»ng hợp khi trưng mua Nhà nước Ä‘ã thanh toán má»™t phần thì số tiá»n còn lại được tính theo phần trăm để thanh toán. Việc xác định giá để thanh toán cÅ©ng được tính theo nguyên tắc nêu trên.
Lưu ý: Ngưá»i thuá»™c diện được thanh toán tiá»n phải có đơn đỠnghị thanh toán tiá»n tại CÆ¡ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyá»n đối vá»›i giấy tá» chứng minh Nhà nước Ä‘ã trưng mua nhà đất nhưng chưa thanh toán tiá»n hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần. Trong trưá»ng hợp ngưá»i nháºn tiá»n là các đồng thừa kế cá»§a ngưá»i được được thanh toán thì trong hoá đơn nháºn tiá»n phải có chữ ký cá»§a các đồng thừ kế Ä‘ó, trừ trưá»ng hợp các đồng thừa kế có thoả thuáºn cá» ngưá»i đại diện nháºn tiá»n thanh toán (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
16. Nhà đất mà nhà nước trưng dụng giải quyết ra sao?
1. Nhà ở cá»§a há»™ gia Ä‘ình, cá nhân không thuá»™c diện quy định tại Ä‘iá»u 2 Nghị quyết 23 (Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thá»i Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những ngưá»i di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài) mà CÆ¡ quan nhà nước Ä‘ã trưng dụng có thá»i hạn thì Uá»· ban nhân dân cấp tỉnh giao lại nhà ở Ä‘ó cho chá»§ sở hữu, trừ trưá»ng hợp Ä‘ã sá» dụng vào mục Ä‘ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cá»™ng, phát triển kinh tế, Ä‘ã bị phá dỡ xây lại; Ä‘ã được bố trí cho ngưá»i khác sá» dụng ổn định, Ä‘ã được xác láºp sở hữu toàn dân, Ä‘ã chuyển quyá»n sở hữu cho ngưá»i khác hoặc nhà đất Ä‘ó Ä‘ã thuá»™c diện giải toả theo quy hoạch để chỉnh trang Ä‘ô thị thì ngưá»i thuá»™c diện được giao lại được bồi thưá»ng, há»— trợ tái định cư theo quy định cá»§a pháp luáºt khi nhà nước thu hồi đất (trừ trưá»ng hợp có thoả thuáºn khác).
2. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã trưng dụng nhưng kinh doanh thuá»™c diện được giải quyết theo quy định Ä‘iểm 1 nêu trên thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thá»§ tục pháp lý xác láºp sở hữu toàn dân đối vá»›i nhà đất Ä‘ó. Tổ chức cá nhân Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng được tiếp tục sá» dụng và phải thá»±c hiện các quyá»n và nghÄ©a vụ vá» sá» dụng nhà đất thuá»™c sở hữu toàn dân
Lưu ý: Ngưá»i thuá»™c diện được giao lại nhà phải có đơn đỠnghị giao lại nhà ở gá»i tá»›i CÆ¡ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyá»n đối vá»›i giấy tá» gốc vá» nhà ở thuá»™c diện được giao lại và giấy tá» chứng minh Nhà nước Ä‘ã trưng dụng có thá»i hạn nhà ở cá»§a mình. Trong trưá»ng hợp ngưá»i nháºn lại nhà ở là các đồng thừa kế thì trong biên bản bàn giao nhà các đồng thừa kế phải ký vào biên bản Ä‘ó, trừ trưá»ng hợp các đồng thừa kế có thoả thuáºn cá» ngưá»i đại diện nháºn bàn giao nhà (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
17. Quyá»n khởi kiện cá»§a ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài liên quan đến nhà ở?
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT - TANDTC - VKSNDTC ngày cá»§a Toà án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn má»™t số quy định tại Nghị quyết 58/1998/UBTVQH10 ngày 20/8/1998 cá»§a Uá»· ban Thưá»ng vụ Quốc há»™i vá» giao dịch dân sá»± vá» nhà ở xác láºp trước ngày 1-7-1991 cá»§a Uá»· ban thưá»ng vụ quốc há»™i, thì: Toà án chỉ áp dụng các quy định cá»§a Nghị quyết 58/1998 để giải quyết các giao dịch dịch dân sá»± vá» nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 1 Ä‘iá»u 2 cá»§a Nghị quyết này. Cụ thể là: thuê nhà ở; cho mượn; cho ở nhá» nhà ở; mua bán nhà ở, đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở giữa cá nhân vá»›i cá nhân, giữa cá nhân vá»›i cÆ¡ quan, tổ chức và quản lý nhà ở vắng chá»§ giữa cá nhân vá»›i cá nhân.
Äối vá»›i tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sá»± vá» nhà ở quy định ở phần trên cá»§a Nghị quyết 58/1988 mà có ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia (nguyên đơn dân sá»±; bị đơn dân sá»± ; ngưá»i có quyá»n lợi, nghÄ©a vụ liên quan) thì trong khi chưa có chính sách cá»§a Nhà nước đối vá»›i loại giao dịch này, tuỳ từng trưá»ng hợp toà án xá» lý như sau:
Nếu chưa thụ lý thì không thụ lý. Nếu Ä‘ã thụ lý và Ä‘ang giải quyết thì phải ra quyết định tạm Ä‘ình việc giải quyết. Nếu Ä‘ã có quyết định tạm Ä‘ình chỉ việc giải quyết thì tiếp tục tạm Ä‘ình chỉ việc giải quyết.
Lưu ý: ÄÆ°á»£c áp dụng các quy định cá»§a Nghị quyết 58/1998 để giải quyết mà không thuá»™c trưá»ng hợp quy định tại khoản 2 Ä‘iá»u 2 cá»§a Nghị quyết này, nếu khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhá» nhà ở, mua bán nhà ở,… má»™t trong các bên là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc sau khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhá» nhà ở, mua bán nhà ở, má»™t trong các bên là công dân Việt Nam ra định cư ở nước ngoài nhưng nay há» Ä‘á»u Ä‘ã vỠđịnh cư ở Việt Nam và có tranh chấp.
Äối vá»›i các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sá»± vá» nhà ở có yếu tố nước ngoài, nhưng thá»i Ä‘iểm xác láºp sau ngày 01/07/1991 đến ngày 30/6/1996 thì được xá» lý theo quy định cá»§a Pháp lệnh vá» nhà ở; trưá»ng hợp xác láºp sau ngày 30/6/1996 sẽ áp dụng những quy định cá»§a Bá»™ luáºt dân sá»± để giải quyết (tức vẫn được toà án thụ lý và giải quyết như những tranh chấp vá» nhà ở thông thưá»ng).
18. Quyá»n khiếu nại cá»§a ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài trong lÄ©nh vá»±c đất Ä‘ai
Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyá»n khiếu nại trong những trưá»ng hợp sau: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện vá» những hành vi vi phạm quyá»n sá» dụng đất hợp pháp cá»§a mình và những hành vi khác vi phạm pháp luáºt vỠđất Ä‘ai; khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính vá» quản lý đất Ä‘ai.
1. Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai bị khiếu nại bao gồm:
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục Ä‘ích sá» dụng đất; Quyết định bồi thưá»ng, há»— trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất; Quyết định gia hạn thá»i hạn sá» dụng đất.
2. Hành vi hành chính trong quản lý đất Ä‘ai bị khiếu nại là hành vi cá»§a cán bá»™, công chức nhà nước khi giải quyết công việc thuá»™c phạm vi quy định tại Ä‘iểm 1 nêu trên.
Lưu ý: Ngưá»i khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai cá»§a UBND cấp huyện hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc vá» quản lý đất Ä‘ai cá»§a cán bá»™, công chức thuá»™c UBND cấp xã, cấp huyện; cán bá»™, công chức thuá»™c Phòng Tài nguyên và Môi trưá»ng thì ná»™p đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện trong thá»i hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nháºn được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính Ä‘ó.
Trong thá»i hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại cá»§a Chá»§ tịch UBND cấp huyện mà ngưá»i khiếu nại không đồng ý vá»›i quyết định Ä‘ó thì có quyá»n khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh (Ä‘iá»u 163 Nghị định 181/2004 ngày 29-10-2004 hướng dẫn thi hành Luáºt đất Ä‘ai 2003).
Ngưá»i khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai cá»§a Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng, UBND cấp tỉnh hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc vá» quản lý đất Ä‘ai cá»§a cán bá»™, công chức thuá»™c Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng; cán bá»™, công chức thuá»™c UBND cấp tỉnh thì ná»™p đơn khiếu nại đến UBND cấp tỉnh trong thá»i hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nháºn được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính Ä‘ó.
Trong thá»i hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại cá»§a Chá»§ tịch UBND cấp tỉnh mà ngưá»i khiếu nại không đồng ý vá»›i quyêt định Ä‘ó thì có quyá»n khởi kiện ra Tòa án nhân dân (Ä‘iá»u 164 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luáºt đất Ä‘ai 2003)
19. Thẩm quyá»n giải quyết tranh chấp đất đất giữa ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài vá»›i cá nhân, tổ chức trong nước hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài
Theo quy định tại khoản 1 Ä‘iá»u 159 Nghị định 181/2004/NÄ-CP cá»§a Chính phá»§ hướng dẫn thi hành Luáºt Äất Ä‘ai 2003 thì trước khi gá»i đơn yêu cầu cÆ¡ quan thẩm quyá»n giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai, các bên tranh chấp có quyá»n chá»§ động gặp gỡ để tá»± hoà giải; nếu không hoà giải được thì thông qua hoà giải ở cÆ¡ sở để giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai. Nếu các bên không thoả thuáºn được vá»›i nhau thì có quyá»n gá»i đơn tá»›i UBND cấp xã nÆ¡i có đất để hoà giải (việc hoà giải phải được láºp thành biên bản có chữ ký cá»§a các bên và có xác nháºn hoà giải thành hoặc không thành cá»§a Uûy ban nhân dân cấp xã), trưá»ng hợp vẫn không hoà giải thành thì má»™t trong các bên có quyá»n yêu cầu cÆ¡ quan này hoặc tá»± mình chuyển đơn tá»›i CÆ¡ quan thẩm quyá»n để giải quyết:
1. Nếu tranh chấp đất Ä‘ai mà các bên tranh chấp không có giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất hoặc không có má»™t trong những giấy tá» quy định tại khoản 1, 2 và 5 Ä‘iá»u 50 Luáºt Äất Ä‘ai như: Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất tạm thá»i được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n cấp hoặc có tên trong sổ địa chính; Giấy tá» thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất theo quy định cá»§a pháp luáºt… thì các bên tranh chấp gá»i đơn tá»›i cÆ¡ quan hành chính để được giải quyết.
Chá»§ tịch Uá»· ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c trung ương giải quyết đối vá»›i tranh chấp đất Ä‘ai giữa tổ chức, cÆ¡ sở tôn giáo, ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài vá»›i nhau hoặc giữa tổ chức, cÆ¡ sở tôn giáo, ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vá»›i há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, cá»™ng đồng dân cư. Trưá»ng hợp không đồng ý vá»›i quyết định định giải quyết cá»§a Chá»§ tịch Uûy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên tranh chấp có quyá»n gá»i đơn xin giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai đến Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng; quyết định giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng là quyết định giải quyết cuối cùng.
2. Nếu tranh chấp vá» quyá»n sá» dụng đất mà đương sá»± có giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất hoặc có má»™t trong những giấy tá» quy định tại khoản 1, 2 và 5 Ä‘iá»u 50 Luáºt Äất Ä‘ai và tranh chấp vá» tại sản gắn liên vá»›i quyá»n sá» dụng đất thì do Toà án nhân dân nÆ¡i có nhà đất giải quyết.
20. Ngưá»i Việt Nam định cư nước ngoài được đứng tên trong Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất?
Theo quy định tại Quyết định số 24/2004/NÄ-CP ngày 01-11-2004, cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên - Môi trưá»ng ban hành quy định vá» Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất thì:
Äối vá»›i ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở (như ngưá»i vỠđầu tư lâu dài tại Việt Nam, ngưá»i có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước, những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa há»c có nhu cầu vá» hoạt động thưá»ng xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sá»± nghiệp xây dá»±ng đất nước, ngưá»i có nhu cầu vá» sống ổn định tại Việt Nam) thì ghi “Oâng” (hoặc “Bà”) sau Ä‘ó ghi tên há», tên, năm sinh, số há»™ chiếu, ngày và nÆ¡i cấp há»™ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú cá»§a ngưá»i Ä‘ó tại Việt Nam;
Trưá»ng hợp quyá»n sá» dụng đất là tài sản chung cá»§a cả vợ và chồng thi ghi thông tin vá» cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng thuá»™c diện được mua nhà thì trên Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất sẽ ghi cả há», tên vợ và há» tên chồng kèm các thông tin liên quan như phần trên; nếu vợ hoặc chồng không thuá»™c đối tượng được mua nhà ở thì chỉ ghi há» tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước.
Äối vá»›i ngưá»i sá» dụng đất là ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam thá»±c hiện dá»± án đầu tư, số và ngày cấp giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở chính cá»§a tổ chức Ä‘ó.
Nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất vẫn được ghi nháºn theo thá»§ tục chung, tức trên đất có nhà, cây cối, tài sản, khác... thì được ghi rõ như đối vá»›i Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất được cấp cho công dân trong nước.
Lưu ý: Trưá»ng hợp má»™t trong hai vợ chồng muốn ghi tên má»™t ngưá»i thì phải có văn bản thoả thuáºn cá»§a vợ và chồng có chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp xã vá» sá»± thoả thuáºn ấy (Ä‘iá»u 43 Nghị định 181/2004/NÄ-CP ngày 29-10-2004 cá»§a Chính phá»§ hướng dẫn thi hành luáºt Äất Ä‘ai 2004).
Ngưá»i vỠđầu tư lâu dài có nhu cầu vá» nhà ở trong thá»i gian đầu tư tại Việt Nam; Ngưá»i có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước; Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa há»c có nhu cầu vá» hoạt động thưá»ng xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sá»± nghiệp xây dá»±ng đất nước; Ngưá»i có nhu cầu vá» sống ổn định tại Việt Nam (Việt kiá»u hồi hương); Các đối tượng khác theo quy định cá»§a Ủy ban thưá»ng vụ Quốc há»™i
Lưu ý: Theo quy định tại Nghị định 81/2001/NÄ-CP ngày 5-11-2001 cá»§a Chính phá»§ vá» việc Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam được quy định cụ thể như sau:
Ngưá»i vỠđầu tư lâu dài tại Việt Nam là ngưá»i trá»±c tiếp hoạt động đầu tư theo quy định cá»§a Luáºt Äầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luáºt Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nháºn đăng ký kinh kinh doanh cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n.
Ngưá»i có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước, bao gồm: Ngưá»i được hưởng chế độ ưu Ä‘ãi theo quy định cá»§a “ pháp lệnh ưu Ä‘ãi ngưá»i hoạt động cách mạng, liệt sÄ© và gia Ä‘ình liệt sÄ©, thương binh bệnh binh, ngưá»i kháng chiến, ngưá»i hoạt động kháng chiến, ngưá»i có công giúp đỡ cách mạng” ban hành ngày 29-8-1994. Ngưá»i có thành tích Ä‘óng góp trong sá»± nghiệp giải phóng dân tá»™c xây dá»±ng đất nước được Chá»§ tịch nước, Chính phá»§ tặng Huân chương, Huy chương; được Thá»§ tướng chính phá»§ tặng Bằng khen; được Chá»§ tịch Äoàn Uûy ban Trung ương Mặt tráºn Tổ quốc Việt Nam hoặc Bá»™ trưởng, Thá»§ trưởng cÆ¡ quan quản lý ngành ở Trung ương tăng Huy chương vì sá»± nghiệp cá»§a ngành Ä‘ó. Ngưá»i tham gia vào ban chấp hành cá»§a các tổ chức chính trị – xã há»™i cá»§a Việt Nam từ cấp tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương trở lên được các tổ chức chính trị Ä‘ó xác nháºn; ngưá»i được bầu vào Ban chấp hành Trung ương Há»™i, ngưá»i là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức cá»§a kiá»u bào có qua hệ vá»›i trong nước thông qua Uûy ban vá» ngưá»i Việt Nam ở nước ngoài và ngưá»i có những Ä‘óng góp và giúp đỡ tích cá»±c cho các cÆ¡ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại cá»§a Việt Nam tại nước ngoài được cÆ¡ quan đại diện diện Việt Nam ở nước ngoài xác nháºn.
Nhà văn hoá, nhà khoa há»c và chuyên gia vá» hoạt động thưá»ng xuyên tại Việt Nam bao gồm: Nhà văn hoá, nhà khoa há»c được phong há»c hàm, há»c vị vá» khoa há»c, giáo dục, văn hoá nghệ thuáºt cá»§a Việt Nam hoặc cá»§a nước ngoài. Chuyên gia trong lÄ©nh vá»±c kinh tế xã há»™i. (các đối tượng theo Ä‘iểm 3 này phải được lãnh đạo Äảng và Nhà nước hoặc Bá»™ trưởng, Thá»§ trưởng cÆ¡ quan ngang Bá»™, cÆ¡ quan thuá»™c Chính phá»§, Chá»§ tịch Uûy ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương má»i vá» Việt Nam làm chuyên gia, cá»™ng tác viên khoa há»c, giáo dục, văn hoá nghệ thuáºt, có xác nháºn cá»§a lãnh đạo cÆ¡ quan má»i.
Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài có đơn đỠnghị vá» sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyá»n cá»§a cÆ¡ quan đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuáºn.
2.. Äiá»u kiện và thá»§ tục để mua nhà ở tại Việt Nam
Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam phải là ngưá»i vá» thưá»ng trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và có đủ các giấy tá» sau:
Há»™ chiếu hợp lệ cá»§a Việt Nam hoặc há»™ chiếu, giấy tá» hợp lệ cá»§a nước ngoài cấp. Trong trưá»ng hợp sá» dụng há»™ chiếu giấy tá» hợp lệ cá»§a nước ngoài thì phải có Giấy chứng nháºn có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nháºn mất quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nháºn đăng ký công dân.
Giấy tỠđược cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n xác nháºn thuá»™c đối tượng được mua nhà ở nêu tại phần trên.
Thá»§ tục mua bán nhà được các bên láºp thành hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nháºn cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n; Gía mua bán nhà ở do các bên thoả thuáºn và được ghi trong hợp đồng.
Lưu ý: ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c diện được mua nhà ở theo quy định được tá»± mình Ä‘úng ra làm thá»§ tục hoặc có thể thoả thuáºn vá»›i bên bán nhà ở hoặc ngưá»i được uá»· quyá»n hợp pháp đại diện cho mình làm các thá»§ tục để được cấp giấy chứng nháºn - việc uá»· quyá»n phải được láºp thành văn bản.
3. Hồ sÆ¡ đỠnghị cấp giấy chứng nháºn
Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi hoàn tất thá»§ tục mua bán nhà, được Uûy ban nhân dân quáºn, huyện, thị xã, thành phố thuá»™c tỉnh cấp Giấy chứng nháºn, gồm:
ÄÆ¡n đỠnghị cấp Giấy chứng nháºn; Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nháºn cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n; Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất hoặc má»™t trong những giấy tá» hợp lệ vá» quyá»n sá» dụng đất hoặc quyá»n sở hữu nhà theo quy định cá»§a pháp luáºt. Bản sao có chứng nháºn cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n các giấy tá» chứng minh thuá»™c đối tượng mua nhà ở tại Việt Nam. Äối vá»›i giấy tá» không thuá»™c danh mục được công chứng, chứng thá»±c thì ná»™p bản sao nhưng phải mang bản gốc để cÆ¡ quan cấp Giấy chứng nháºn đối chiếu. Biên lai ná»™p thuế và lệ phí.
4. Quyá»n lợi cá»§a ngưá»i được mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở tại Việt Nam
ÄÆ°á»£c cấp giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình cá»§a Nhà nước vá» bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; ÄÆ°á»£c Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp; ÄÆ°á»£c Nhà nước bảo há»™ khi bị ngưá»i khác xâm phạm đến quyá»n sá» dụng đất hợp pháp cá»§a mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện vá» những hành vi vi phạm quyá»n sá» dụng đất hợp pháp cá»§a mình và những hành vi khác vi phạm pháp luáºt vỠđất Ä‘ai; Bán nhà ở gắn liá»n vá»›i đất ở cho tổ chức, há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuá»™c đối tượng nêu trên; Thế chấp nhà ở gắn liá»n vá»›i đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Äể thừa kế nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở cho há»™ gia Ä‘ình, cá nhân ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c nhóm đối tượng được mua nhà ở theo quy định cá»§a pháp luáºt vá» dân sá»±; Trưá»ng hợp ngưá»i thừa kế là ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuá»™c đối tượng đượng mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế Ä‘ó; Tặng cho nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở cho Nhà nước, cá»™ng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghÄ©a, tặng cho nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở cho há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, hoặc ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c nhóm đối tượng nêu trên.
5. NghÄ©a vụ cá»§a ngưá»i được mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở tại Việt Nam:
Sá» dụng đất Ä‘úng mụch Ä‘ích, Ä‘úng ranh giá»›i thá»a đất, Ä‘úng quy định vá» sá» dụng độ sâu trong lòng đất và chiá»u cao trên không bảo vệ các công trình công cá»™ng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác cá»§a pháp luáºt;
Äăng ký quyá»n sá» dụng đất, làm đầy đủ các thá»§ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyá»n sá» dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyá»n sá» dụng đất theo quy định cá»§a pháp luáºt; Thá»±c hiện các nghÄ©a vụ tài chính theo quy định cá»§a pháp luáºt; Thá»±c hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định vá» bảo vệ môi trưá»ng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp cá»§a ngưá»i sá» dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định vá» tìm thấy váºt trong lòng đất; Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc hết thá»i hạn sá» dụng đất.
6. Thuế và lệ phí khi mua nhà ở tại Việt Nam
Các khoản thuế và lệ phí phát sinh khi thá»±c hiện việc chuyển quyá»n sá» dụng đất cùng vá»›i quyá»n sở hữu căn nhà (tài sản có trên đất ) gồm:
Thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất ở (Ä‘iá»u 10 Luáºt thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất): được tính căn cứ vào diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Äối vá»›i đất để xây dá»±ng nhà ở thì thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất là 4%.
Thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất = 4% x giá đất tính thuế x diện tích đất.
Trong Ä‘ó: giá đất tính thuế tùy từng thá»i Ä‘iểm sẽ do Uá»· ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c trung ương qui định theo khung giá cá»§a Chính phá»§. Ví dụ: giá đất tính thuế là 300,000Ä‘/m2 thì thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất phải ná»™p cho diện tích đất 200m2 là: 4% x 300,000 x 200 = 2,400,000 đồng.
Lệ phí trước bạ (Ä‘iá»u 1 Nghị định 176/1999/NÄ-CP cá»§a Chính phá»§ vá» lệ phí trước bạ): 1% cá»§a tổng giá trị chuyển nhượng căn nhà.
Lệ phí trước bạ = 1% x giá trị căn nhà mua bán
Ví dụ: hai bên thoả thuáºn việc mua bán căn nhà vá»›i giá 100 triệu thì lệ phí trước bạ phải Ä‘óng là: 1% x 100,000,000 = 1,000,000 đồng.
Ngưá»i bán có nghÄ©a vụ ná»™p thuế chuyển quyá»n sá» dụng đất; ngưá»i mua có nghÄ©a vụ ná»™p lệ phí trước bạ, trừ trưá»ng hợp các bên có thoả thuáºn khác. Ngoài các loại thuế nói trên, ngưá»i mua cÅ©ng như ngưá»i bán không phải ná»™p bất cứ khoản thuế nào nữa, trừ má»™t số lệ phí hành chính như lệ phí công chứng, chứng thá»±c, Ä‘o vẽ (nếu có)…
7. Nhà ở theo diện cải tạo trước Ä‘ây giải quyết thế nào?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ÄT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng hướng dẫn thi hành Quyết định 297 cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng vá» việc giải quyết má»™t số vấn đỠvá» nhà ở thì: Nhà ở do nhà nước Ä‘ang quản lý, sá» dụng theo chính sách cải tạo vá» nhà ở (Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ và các văn bản hướng dẫn do cấp bá»™ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Bắc, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977 Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ và các văn bản hướng dẫn do cấp bá»™ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Nam) bao gồm toàn bá»™ nhà ở Ä‘ã có hoặc chưa có quyết định quản lý cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyá»n nhưng Ä‘ã bố trí sá» dụng là nhà ở thuá»™c sở hữu nhà nước.
Diện nhà quy định trong các văn bản nêu trên bao gồm tất cả các loại nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhá», nhà hiến, nhà cá»§a các tổ chức, cá nhân bá»™ máy cai trị cá»§a nguỵ quân nguỵ quyá»n và đảng phái phản động, do thá»±c hiện chính sách vá» nhà ở Ä‘ã đưa vào diện nhà nước quản lý hoặc Ä‘ã bố trí cho cÆ¡ quan nhà nước hoặc nhân dân sá» dụng. Trong trưá»ng hợp chá»§ sở hữu có đơn thư khiếu nại trước ngày 1-7-1991 và hiện Ä‘ang quá khó khăn vá» nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trưá»ng hợp cụ thể và căn cứ vào khả năng địa phương để giúp đỡ, trước hết cho các diện có công vá»›i cách mạng, cán bá»™ hoạt động kháng chiến, gia Ä‘ình có công cách mạng…
Riêng đối vá»›i nhà ở trong diện cải tạo nhưng cho đến ngày 1-7-1991 Nhà nước không tiến hành các thá»§ tục quản lý và thá»±c tế cÆ¡ quan quản lý nhà nước không quản lý hoặc sá» dụng (thưá»ng gá»i là cải tạo sót) thì Nhà nước vẫn công nháºn quyá»n sở hữu cho chá»§ nhà và há» có quyá»n định Ä‘oạt nhà ở cá»§a mình theo quy định cá»§a pháp luáºt. CÅ©ng lưu ý thêm, chính sách đối vá»›i“diện” nhà cải tạo sót này hiện má»™t số địa phương cÅ©ng chưa được áp dụng nhất quán vì thiếu những văn bản hướng dẫn cụ thể cá»§a cÆ¡ quan thẩm quyá»n.
8. Nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quản lý xá» lý ra sao?
Nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quan lý theo Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ bao gồm nhiá»u loại nhà khác nhau, vì được hình thành vào nhiá»u thá»i Ä‘iểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sá» khác nhau. Äể ổn định hiện trạng nhà ở, ổn định Ä‘á»i sống cá»§a nhân dân theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ÄT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng hướng dẫn thi hành quyết định cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng vá» việc giải quyết má»™t số vấn đỠvá» nhà ở thì kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quản lý Ä‘á»u chuyển thành nhà thuá»™c sở hữu nhà nước” Từ nay Uûy ban nhân dân các cấp không nháºn và xem xét đơn thư vá» việc Ä‘òi lại – hoặc xin chuyển quyá»n sở hữu, uá»· quyá»n quản lý nhà vắng chá»§. Trưá»ng hợp chá»§ sở hữu nhà vắng chá»§ trở vá» thưá»ng trú hợp pháp tại địa phương nÆ¡i có nhà cÅ© cá»§a há» Ä‘ã chuyển thuá»™c quyá»n sở hữu cá»§a Nhà nước và có khó khăn thá»±c sá»± vá» nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giúp đỡ há».”
9. Nhà ở liên quan đến ngưá»i xuất cảnh hợp pháp ?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ÄT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng đối vá»›i nhà cá»§a ngưá»i xuất cảnh hợp pháp nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi Ä‘i có ít nhất má»™t trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con Ä‘ang cùng sống hợp pháp trong nhà Ä‘ó ở lại (căn cứ vào há»™ khẩu và chứng nháºn cá»§a chính quyá»n cÆ¡ sở ) thì nhà nước cho hỠđược sở hữu má»™t phần hoặc hoặc toàn bá»™ nhà há» Ä‘ang ở, căn cứ vào số ngưá»i ở lại và diện tích căn nhà. Những ngưá»i khác ở lại không phải là bố, mẹ, vợ, chồng, hoặc con thì dù Ä‘ã cùng sống trong nhà Ä‘ó cÅ©ng không có quyá»n sở hữu căn nhà Ä‘ó. Há» chỉ được tiếp tục ở và ký hợp thuê vá»›i cÆ¡ quan nhà đất. Hoặc nhà nước thu hồi nếu căn nhà Ä‘ó quá lá»›n và cho há» thuê diện tích khác.
Ngoài quy định nêu trên, Công dân Việt Nam được phép xuất cảnh thì có quyá»n định Ä‘oạt quyá»n sở hữu nhà ở cá»§a mình. Trong trưá»ng hợp trước khi Ä‘i há» xin uá»· quyá»n cho nhà nước quản lý thì cÅ©ng được chấp nháºn nếu ngưá»i chá»§ trở vỠđịnh cư tại Việt Nam thì được nháºn lại nhà sau khi Ä‘ã thanh toán các khoản chi phí quản lý và sá»a chữa (nếu có) cho Nhà nước.
Nếu ngưá»i chá»§ không trở vá» (nhưng vẫn là công dân Việt Nam) thì ngưá»i Ä‘ó cÅ©ng được phép chuyển quyá»n sở hữu hoặc uá»· quyá»n quản lý cho công dân Việt Nam khác Ä‘ang sinh sống tại Việt Nam theo quy định cá»§a pháp luáºt. Trong trưá»ng hợp nhà Ä‘ó được Ä‘em bán thì ngưá»i Ä‘ó được quyá»n ưu tiên mua.
10. Nhà ở liên quan đến ngưá»i xuất cảnh trái phép ?
Nhà thuá»™c quyá»n sở hữu cá»§a ngưá»i xuất cảnh trái phép (thưá»ng gá»i là nhà vượt biên) được xá» lý theo quy định tại Ä‘iá»u 5 Quyết định 297-CT ngày 2-10-1991 cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng, Ä‘ó là:
1. Ngưá»i xuất cảnh hợp pháp, trừ trưá»ng hợp nêu tại khoản 2 Ä‘iá»u này, có quyá»n bán hoặc uá»· quyá»n cho ngưá»i khác quản lý nhà ở thuá»™c sở hữu cá»§a mình. Trong trưá»ng hợp nhà Ä‘em bán thì nhà nước được quyá»n ưu tiên mua.
2. Ngưá»i xuất cảnh hợp pháp, nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo Quyết định 111- CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 nhưng chưa giao nhà cho nhà nước quản lý thì nay phải giao nhà Ä‘ó cho Nhà nước khi xuất cảnh.
” Khi xá» loại nhà này thì: Nếu má»™t gia Ä‘ình xuất cảnh trái phép, nhưng trong số há» có ngưá»i ở lại, thì xá» lý như trưá»ng hợp đối vá»›i nhà cá»§a ngưá»i xuất cảnh hợp pháp nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi Ä‘i có ít nhất má»™t trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con Ä‘ang cùng sống hợp pháp trong nhà Ä‘ó ở lại… (Ä‘ã đỠcáºp trong câu 9).
Nếu nhà ở không thuá»™c sở hữu cá»§a ngưá»i xuất cảnh trái phép thì xá» lý như sau:
Nếu nhà ở thuá»™c sở hữu nhà nước thì Nhà nước thu hồi;
Nếu nhà ở thuá»™c sở hữu tư nhân (cho thuê, cho ở nhá») thì chá»§ sở hữu có quyá»n lấy lại nhà ở để sá» dụng.”
Äối vá»›i ngưá»i Ä‘i khá»i nhà nhằm mục Ä‘ích xuất cảnh trái phép hoặc Ä‘ã xuất cảnh trái phép nhưng Ä‘ã trở vá» thì tuỳ từng trưá»ng hợp cụ thể được tạo Ä‘iá»u kiện vá» chá»— ở (Thông tư 383/BXD – ÄT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng).
11. Có thể á»§y quyá»n cho ngưá»i trong nước tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà ở ?
Theo Pháp lệnh Lãnh sá»± 1991 và Nghị định 75/2000/ NÄ-CP ngày 8-12-2000 cá»§a Chính phá»§ thì các CÆ¡ quan thá»±c hiện chức năng lãnh sá»± cá»§a Việt Nam đặt tại nước ngoài không có thẩm quyá»n công chứng các hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp bất động sản tại Việt Nam mà chỉ được chứng thá»±c việc uá»· quyá»n cho công dân Việt Nam tại quốc gia Ä‘ó.
Như váºy, nếu ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà thuá»™c sở hữu hợp pháp cá»§a mình ở trong nước, thì có thể uá»· quyá»n cho công dân Việt Nam ở trong nước thá»±c hiện giao dịch Ä‘ó. Vá» hình thức uá»· quyá»n ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyá»n chá»n má»™t trong hai cách sau Ä‘ây: Má»™t là láºp Giấy uá»· quyá»n; hai là láºp Hợp đồng uá»· quyá»n tại CÆ¡ quan có chức năng lãnh sá»± nÆ¡i Ä‘ang cư trú để uá»· quyá»n cho công dân trong nước thá»±c hiện các giao dịch liên quan đến các quyá»n vá» tài sản là nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý : Äể làm Giấy uá»· quyá»n hoặc Hợp đồng uá»· quyá»n tại nước ngoài, công dân trong nước cần gá»i các giấy tá» vá» quyá»n sở hữu căn nhà và quyá»n sá» dụng đất cho ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài để CÆ¡ quan có chức năng lãnh sá»± có căn cứ chứng nháºn việc uá»· quyá»n Ä‘ó. Những giấy tá» này phải được Công chứng nhà nước tại Việt Nam chứng nháºn sao y bản chính. Vá»›i hợp đồng uá»· quyá»n sau khi ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn tất thá»§ tục uá»· quyá»n tại nước ngoài, thì công dân trong nước còn phải làm thêm thá»§ tục thụ uá»· (nháºn uá»· quyá»n) tại phòng Công chứng nhà nước nÆ¡i căn nhà toạ lạc.
Riêng trên địa bàn TPHCM, nếu có má»™t trong hai yếu tố đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế xuất cảnh trước ngày 1-7-1991 hoặc thá»i Ä‘iểm mở thừa kế trước ngày 1-7-1991 thì tạm thá»i chưa xem xét giải quyết đăng ký quyá»n sở hữu (Công văn 4773/ UBND-ÄT ngày 5-8-2005 cá»§a Uûy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh).
12. Loại nhà đất nào được giải quyết theo Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-4-2005.
a. Nhà đất mà chá»§ sở hữu tuy thuá»™c diện thá»±c hiện các chính sách quy định tại Äiá»u 2 cá»§a Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 cá»§a Quốc há»™i khoá XI vá» nhà đất do Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991- Ä‘ó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thá»i Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những ngưá»i di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành, cÆ¡ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sá» dụng nhà đất Ä‘ó;
b. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý nhưng thá»±c tế chưa quản lý, chưa bố trí sá» dụng;
c. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiá»n hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần cho chá»§ sở hữu;
d. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã trưng dụng;
e. Diện tích nhà đất mà Nhà nước Ä‘ã để lại khi thá»±c hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất cá»§a cá nhân, tổ chức;
Lưu ý: Äối vá»›i các loại nhà đất mà nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a trước ngày 1-7-1991 nhưng không quy định tại Nghị quyết 755 thì thá»±c hiện theo quy định tại Ä‘iá»u 1 và Ä‘iá»u 2 Nghị quyết 23/2003/QH11.
NghÄ©a là: Nhà nước không xem xét lại chá»§ trương, chính sách và việc thá»±c hiện các chính sách vá» quản lý nhà đất Ä‘ã ban hành trước ngày 1-7-1991 và không thừa nháºn việc Ä‘òi lại nhà đất mà Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách vá» quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a liên quan đến nhà đất. Äồng thá»i hoàn thành thá»§ tục pháp lý vá» sở hữu toàn dân đối vá»›i các loại nhà đất mà nhà nước Ä‘ã quản lý bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách: Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thá»i Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những ngưá»i di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài.
Äối vá»›i những trưá»ng hợp nhà đất thuá»™c diện Ä‘iá»u chỉnh cá»§a Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005 nhưng cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n Ä‘ã có quyết định giải quyết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành thì giải quyết như sau:
- Trưá»ng hợp nhà đất Ä‘ã có quyết định giải quyết cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n và trên thá»±c tế Ä‘ã giải quyết xong thì không áp dụng những quy định cá»§a Nghị quyết này để giải quyết lại;
- Trưá»ng hợp Ä‘ã có quyết định giải quyết cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n nhưng chưa được thá»±c hiện thì được giải quyết lại theo quy định cá»§a Nghị quyết này.
13. Nhà đất thuá»™c diện nhà nước quản lý bố trí sá» dụng nhưng chưa có văn bản quản lý, bố trí sá» dụng giải quyết thế nào?
Nhà đất mà chá»§ sở hữu tuy thuá»™c diện thá»±c hiện chính sách quy định tại Äiá»u 2 cá»§a Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 cá»§a Quốc há»™i khoá XI vá» nhà đất do Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá» dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991 Ä‘ó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thá»i Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những ngưá»i di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành, cÆ¡ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sá» dụng nhà đất Ä‘ó thì Nhà nước không thá»±c hiện việc quản lý theo quy định cá»§a các chính sách trước Ä‘ây. Việc công nháºn quyá»n sở hữu nhà ở và quyá»n sá» dụng đất được thá»±c hiện theo quy định cá»§a pháp luáºt.
14. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý nhưng thá»±c tế chưa quản lý, bố trí sá» dụng thì sao?
Äối vá»›i nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý theo quy định cá»§a các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a trước ngày 1-7-1991 cá»§a các cÆ¡ quan nhà nước nhưng thá»±c tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sá» dụng thì giải quyết như sau:
Trưá»ng hợp nhà đất mà ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng có các giấy tá» chứng minh thuá»™c má»™t trong những trưá»ng hợp dưới Ä‘ây thì Nhà nước không tiếp tục thá»±c hiện việc quản lý theo văn bản quản lý trước Ä‘ây và ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng được thá»±c hiện các quyá»n và nghÄ©a vụ theo quy định cá»§a pháp luáºt:
a. Ngưá»i là chá»§ sở hữu nhà đất tại thá»i Ä‘iểm nhà nước có văn bản quản lý;
b. Ngưá»i được cÆ¡ quan quản lý nhà nước có thẩm quyá»n cấp giấy chứng nháºn quyá»n sở hữu nhà và quyá»n sá» dụng đất theo quy định cá»§a pháp luáºt;
c. Ngưá»i mua, nháºn tặng cho, chuyển đổi nhà đất ngay tình;
d. Ngưá»i thừa kế hợp pháp cá»§a má»™t trong những ngưá»i nêu tại Ä‘iểm a, b, c;
e. Ngưá»i được các đối tượng quy định ở Ä‘iểm a, b, c, d uá»· quyá»n quản lý hợp pháp theo quy định cá»§a pháp luáºt tại thá»i Ä‘iểm uá»· quyá»n.
Trong trưá»ng hợp nhà đất mà ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng là ngưá»i thuê, mượn, ngưá»i ở nhá» từ trước khi nhà nước có văn bản quản lý hoặc ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng nhưng không có giấy tá» chứng minh thuá»™c má»™t trong các đối tượng nêu trên, thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thá»§ tục pháp lý xác láºp quyá»n sở hữu toàn dân. Ngưá»i Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng được tiếp tục sá» dụng và phải thá»±c hiện nghÄ©a vụ theo quy định vá» sá» dụng nhà đất thuá»™c sở hữu toàn dân (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
15. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần ?
Äối vá»›i nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiá»n hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần cho chá»§ sở hữu thì Nhà nước thá»±c hiện việc thanh toán cho chá»§ sở hữu hoặc ngưá»i thừa kế hợp pháp cá»§a há» theo quy định sau Ä‘ây:
Trưá»ng hợp khi trưng mua nhà nước chưa thanh toán tiá»n thì nhà nước thá»±c hiện việc định giá để thanh toán. Số tiá»n thanh toán được xác định trên cÆ¡ sở diện tích nhà lúc trưng mua và giá nhà ở xây dá»±ng má»›i cá»§a nhà cấp 2, nếu nhà trưng mua là nhà biệt thá»± thì áp dụng giá xây dá»±ng má»›i cá»§a biệt thư hạng 2 do Uûy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thá»i Ä‘iểm thanh toán.
Trưá»ng hợp khi trưng mua Nhà nước Ä‘ã thanh toán má»™t phần thì số tiá»n còn lại được tính theo phần trăm để thanh toán. Việc xác định giá để thanh toán cÅ©ng được tính theo nguyên tắc nêu trên.
Lưu ý: Ngưá»i thuá»™c diện được thanh toán tiá»n phải có đơn đỠnghị thanh toán tiá»n tại CÆ¡ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyá»n đối vá»›i giấy tá» chứng minh Nhà nước Ä‘ã trưng mua nhà đất nhưng chưa thanh toán tiá»n hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần. Trong trưá»ng hợp ngưá»i nháºn tiá»n là các đồng thừa kế cá»§a ngưá»i được được thanh toán thì trong hoá đơn nháºn tiá»n phải có chữ ký cá»§a các đồng thừ kế Ä‘ó, trừ trưá»ng hợp các đồng thừa kế có thoả thuáºn cá» ngưá»i đại diện nháºn tiá»n thanh toán (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
16. Nhà đất mà nhà nước trưng dụng giải quyết ra sao?
1. Nhà ở cá»§a há»™ gia Ä‘ình, cá nhân không thuá»™c diện quy định tại Ä‘iá»u 2 Nghị quyết 23 (Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thá»i Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những ngưá»i di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài) mà CÆ¡ quan nhà nước Ä‘ã trưng dụng có thá»i hạn thì Uá»· ban nhân dân cấp tỉnh giao lại nhà ở Ä‘ó cho chá»§ sở hữu, trừ trưá»ng hợp Ä‘ã sá» dụng vào mục Ä‘ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cá»™ng, phát triển kinh tế, Ä‘ã bị phá dỡ xây lại; Ä‘ã được bố trí cho ngưá»i khác sá» dụng ổn định, Ä‘ã được xác láºp sở hữu toàn dân, Ä‘ã chuyển quyá»n sở hữu cho ngưá»i khác hoặc nhà đất Ä‘ó Ä‘ã thuá»™c diện giải toả theo quy hoạch để chỉnh trang Ä‘ô thị thì ngưá»i thuá»™c diện được giao lại được bồi thưá»ng, há»— trợ tái định cư theo quy định cá»§a pháp luáºt khi nhà nước thu hồi đất (trừ trưá»ng hợp có thoả thuáºn khác).
2. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã trưng dụng nhưng kinh doanh thuá»™c diện được giải quyết theo quy định Ä‘iểm 1 nêu trên thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thá»§ tục pháp lý xác láºp sở hữu toàn dân đối vá»›i nhà đất Ä‘ó. Tổ chức cá nhân Ä‘ang trá»±c tiếp sá» dụng được tiếp tục sá» dụng và phải thá»±c hiện các quyá»n và nghÄ©a vụ vá» sá» dụng nhà đất thuá»™c sở hữu toàn dân
Lưu ý: Ngưá»i thuá»™c diện được giao lại nhà phải có đơn đỠnghị giao lại nhà ở gá»i tá»›i CÆ¡ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyá»n đối vá»›i giấy tá» gốc vá» nhà ở thuá»™c diện được giao lại và giấy tá» chứng minh Nhà nước Ä‘ã trưng dụng có thá»i hạn nhà ở cá»§a mình. Trong trưá»ng hợp ngưá»i nháºn lại nhà ở là các đồng thừa kế thì trong biên bản bàn giao nhà các đồng thừa kế phải ký vào biên bản Ä‘ó, trừ trưá»ng hợp các đồng thừa kế có thoả thuáºn cá» ngưá»i đại diện nháºn bàn giao nhà (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
17. Quyá»n khởi kiện cá»§a ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài liên quan đến nhà ở?
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT - TANDTC - VKSNDTC ngày cá»§a Toà án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn má»™t số quy định tại Nghị quyết 58/1998/UBTVQH10 ngày 20/8/1998 cá»§a Uá»· ban Thưá»ng vụ Quốc há»™i vá» giao dịch dân sá»± vá» nhà ở xác láºp trước ngày 1-7-1991 cá»§a Uá»· ban thưá»ng vụ quốc há»™i, thì: Toà án chỉ áp dụng các quy định cá»§a Nghị quyết 58/1998 để giải quyết các giao dịch dịch dân sá»± vá» nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 1 Ä‘iá»u 2 cá»§a Nghị quyết này. Cụ thể là: thuê nhà ở; cho mượn; cho ở nhá» nhà ở; mua bán nhà ở, đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở giữa cá nhân vá»›i cá nhân, giữa cá nhân vá»›i cÆ¡ quan, tổ chức và quản lý nhà ở vắng chá»§ giữa cá nhân vá»›i cá nhân.
Äối vá»›i tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sá»± vá» nhà ở quy định ở phần trên cá»§a Nghị quyết 58/1988 mà có ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia (nguyên đơn dân sá»±; bị đơn dân sá»± ; ngưá»i có quyá»n lợi, nghÄ©a vụ liên quan) thì trong khi chưa có chính sách cá»§a Nhà nước đối vá»›i loại giao dịch này, tuỳ từng trưá»ng hợp toà án xá» lý như sau:
Nếu chưa thụ lý thì không thụ lý. Nếu Ä‘ã thụ lý và Ä‘ang giải quyết thì phải ra quyết định tạm Ä‘ình việc giải quyết. Nếu Ä‘ã có quyết định tạm Ä‘ình chỉ việc giải quyết thì tiếp tục tạm Ä‘ình chỉ việc giải quyết.
Lưu ý: ÄÆ°á»£c áp dụng các quy định cá»§a Nghị quyết 58/1998 để giải quyết mà không thuá»™c trưá»ng hợp quy định tại khoản 2 Ä‘iá»u 2 cá»§a Nghị quyết này, nếu khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhá» nhà ở, mua bán nhà ở,… má»™t trong các bên là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc sau khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhá» nhà ở, mua bán nhà ở, má»™t trong các bên là công dân Việt Nam ra định cư ở nước ngoài nhưng nay há» Ä‘á»u Ä‘ã vỠđịnh cư ở Việt Nam và có tranh chấp.
Äối vá»›i các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sá»± vá» nhà ở có yếu tố nước ngoài, nhưng thá»i Ä‘iểm xác láºp sau ngày 01/07/1991 đến ngày 30/6/1996 thì được xá» lý theo quy định cá»§a Pháp lệnh vá» nhà ở; trưá»ng hợp xác láºp sau ngày 30/6/1996 sẽ áp dụng những quy định cá»§a Bá»™ luáºt dân sá»± để giải quyết (tức vẫn được toà án thụ lý và giải quyết như những tranh chấp vá» nhà ở thông thưá»ng).
18. Quyá»n khiếu nại cá»§a ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài trong lÄ©nh vá»±c đất Ä‘ai
Ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyá»n khiếu nại trong những trưá»ng hợp sau: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện vá» những hành vi vi phạm quyá»n sá» dụng đất hợp pháp cá»§a mình và những hành vi khác vi phạm pháp luáºt vỠđất Ä‘ai; khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính vá» quản lý đất Ä‘ai.
1. Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai bị khiếu nại bao gồm:
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục Ä‘ích sá» dụng đất; Quyết định bồi thưá»ng, há»— trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất; Quyết định gia hạn thá»i hạn sá» dụng đất.
2. Hành vi hành chính trong quản lý đất Ä‘ai bị khiếu nại là hành vi cá»§a cán bá»™, công chức nhà nước khi giải quyết công việc thuá»™c phạm vi quy định tại Ä‘iểm 1 nêu trên.
Lưu ý: Ngưá»i khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai cá»§a UBND cấp huyện hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc vá» quản lý đất Ä‘ai cá»§a cán bá»™, công chức thuá»™c UBND cấp xã, cấp huyện; cán bá»™, công chức thuá»™c Phòng Tài nguyên và Môi trưá»ng thì ná»™p đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện trong thá»i hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nháºn được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính Ä‘ó.
Trong thá»i hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại cá»§a Chá»§ tịch UBND cấp huyện mà ngưá»i khiếu nại không đồng ý vá»›i quyết định Ä‘ó thì có quyá»n khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh (Ä‘iá»u 163 Nghị định 181/2004 ngày 29-10-2004 hướng dẫn thi hành Luáºt đất Ä‘ai 2003).
Ngưá»i khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai cá»§a Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng, UBND cấp tỉnh hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc vá» quản lý đất Ä‘ai cá»§a cán bá»™, công chức thuá»™c Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng; cán bá»™, công chức thuá»™c UBND cấp tỉnh thì ná»™p đơn khiếu nại đến UBND cấp tỉnh trong thá»i hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nháºn được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính Ä‘ó.
Trong thá»i hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại cá»§a Chá»§ tịch UBND cấp tỉnh mà ngưá»i khiếu nại không đồng ý vá»›i quyêt định Ä‘ó thì có quyá»n khởi kiện ra Tòa án nhân dân (Ä‘iá»u 164 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luáºt đất Ä‘ai 2003)
19. Thẩm quyá»n giải quyết tranh chấp đất đất giữa ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài vá»›i cá nhân, tổ chức trong nước hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài
Theo quy định tại khoản 1 Ä‘iá»u 159 Nghị định 181/2004/NÄ-CP cá»§a Chính phá»§ hướng dẫn thi hành Luáºt Äất Ä‘ai 2003 thì trước khi gá»i đơn yêu cầu cÆ¡ quan thẩm quyá»n giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai, các bên tranh chấp có quyá»n chá»§ động gặp gỡ để tá»± hoà giải; nếu không hoà giải được thì thông qua hoà giải ở cÆ¡ sở để giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai. Nếu các bên không thoả thuáºn được vá»›i nhau thì có quyá»n gá»i đơn tá»›i UBND cấp xã nÆ¡i có đất để hoà giải (việc hoà giải phải được láºp thành biên bản có chữ ký cá»§a các bên và có xác nháºn hoà giải thành hoặc không thành cá»§a Uûy ban nhân dân cấp xã), trưá»ng hợp vẫn không hoà giải thành thì má»™t trong các bên có quyá»n yêu cầu cÆ¡ quan này hoặc tá»± mình chuyển đơn tá»›i CÆ¡ quan thẩm quyá»n để giải quyết:
1. Nếu tranh chấp đất Ä‘ai mà các bên tranh chấp không có giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất hoặc không có má»™t trong những giấy tá» quy định tại khoản 1, 2 và 5 Ä‘iá»u 50 Luáºt Äất Ä‘ai như: Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất tạm thá»i được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n cấp hoặc có tên trong sổ địa chính; Giấy tá» thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất theo quy định cá»§a pháp luáºt… thì các bên tranh chấp gá»i đơn tá»›i cÆ¡ quan hành chính để được giải quyết.
Chá»§ tịch Uá»· ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c trung ương giải quyết đối vá»›i tranh chấp đất Ä‘ai giữa tổ chức, cÆ¡ sở tôn giáo, ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài vá»›i nhau hoặc giữa tổ chức, cÆ¡ sở tôn giáo, ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vá»›i há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, cá»™ng đồng dân cư. Trưá»ng hợp không đồng ý vá»›i quyết định định giải quyết cá»§a Chá»§ tịch Uûy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên tranh chấp có quyá»n gá»i đơn xin giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai đến Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng; quyết định giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng là quyết định giải quyết cuối cùng.
2. Nếu tranh chấp vá» quyá»n sá» dụng đất mà đương sá»± có giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất hoặc có má»™t trong những giấy tá» quy định tại khoản 1, 2 và 5 Ä‘iá»u 50 Luáºt Äất Ä‘ai và tranh chấp vá» tại sản gắn liên vá»›i quyá»n sá» dụng đất thì do Toà án nhân dân nÆ¡i có nhà đất giải quyết.
20. Ngưá»i Việt Nam định cư nước ngoài được đứng tên trong Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất?
Theo quy định tại Quyết định số 24/2004/NÄ-CP ngày 01-11-2004, cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên - Môi trưá»ng ban hành quy định vá» Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất thì:
Äối vá»›i ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất ở (như ngưá»i vỠđầu tư lâu dài tại Việt Nam, ngưá»i có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước, những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa há»c có nhu cầu vá» hoạt động thưá»ng xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sá»± nghiệp xây dá»±ng đất nước, ngưá»i có nhu cầu vá» sống ổn định tại Việt Nam) thì ghi “Oâng” (hoặc “Bà”) sau Ä‘ó ghi tên há», tên, năm sinh, số há»™ chiếu, ngày và nÆ¡i cấp há»™ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú cá»§a ngưá»i Ä‘ó tại Việt Nam;
Trưá»ng hợp quyá»n sá» dụng đất là tài sản chung cá»§a cả vợ và chồng thi ghi thông tin vá» cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng thuá»™c diện được mua nhà thì trên Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất sẽ ghi cả há», tên vợ và há» tên chồng kèm các thông tin liên quan như phần trên; nếu vợ hoặc chồng không thuá»™c đối tượng được mua nhà ở thì chỉ ghi há» tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước.
Äối vá»›i ngưá»i sá» dụng đất là ngưá»i Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam thá»±c hiện dá»± án đầu tư, số và ngày cấp giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở chính cá»§a tổ chức Ä‘ó.
Nhà ở gắn liá»n vá»›i quyá»n sá» dụng đất vẫn được ghi nháºn theo thá»§ tục chung, tức trên đất có nhà, cây cối, tài sản, khác... thì được ghi rõ như đối vá»›i Giấy chứng nháºn quyá»n sá» dụng đất được cấp cho công dân trong nước.
Lưu ý: Trưá»ng hợp má»™t trong hai vợ chồng muốn ghi tên má»™t ngưá»i thì phải có văn bản thoả thuáºn cá»§a vợ và chồng có chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp xã vá» sá»± thoả thuáºn ấy (Ä‘iá»u 43 Nghị định 181/2004/NÄ-CP ngày 29-10-2004 cá»§a Chính phá»§ hướng dẫn thi hành luáºt Äất Ä‘ai 2004).