Một số câu hỏi thường gặp về Luật Đất Đai của Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c đối tượng sau được mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở :
Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; Người có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước; Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sá»± nghiệp xây dá»±ng đất nước; Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam (Việt kiều hồi hương); Các đối tượng khác theo quy định cá»§a Ủy ban thường vụ Quốc há»™i
Lưu ý: Theo quy định tại Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5-11-2001 cá»§a Chính phá»§ về việc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam được quy định cụ thể như sau:
Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trá»±c tiếp hoạt động đầu tư theo quy định cá»§a Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh kinh doanh cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền.
Người có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước, bao gồm: Người được hưởng chế độ ưu Ä‘ãi theo quy định cá»§a “ pháp lệnh ưu Ä‘ãi người hoạt động cách mạng, liệt sÄ© và gia Ä‘ình liệt sÄ©, thương binh bệnh binh, người kháng chiến, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng” ban hành ngày 29-8-1994. Người có thành tích Ä‘óng góp trong sá»± nghiệp giải phóng dân tá»™c xây dá»±ng đất nước được Chá»§ tịch nước, Chính phá»§ tặng Huân chương, Huy chương; được Thá»§ tướng chính phá»§ tặng Bằng khen; được Chá»§ tịch Đoàn Uûy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bá»™ trưởng, Thá»§ trưởng cÆ¡ quan quản lý ngành ở Trung ương tăng Huy chương vì sá»± nghiệp cá»§a ngành Ä‘ó. Người tham gia vào ban chấp hành cá»§a các tổ chức chính trị – xã há»™i cá»§a Việt Nam từ cấp tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương trở lên được các tổ chức chính trị Ä‘ó xác nhận; người được bầu vào Ban chấp hành Trung ương Há»™i, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức cá»§a kiều bào có qua hệ vá»›i trong nước thông qua Uûy ban về người Việt Nam ở nước ngoài và người có những Ä‘óng góp và giúp đỡ tích cá»±c cho các cÆ¡ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại cá»§a Việt Nam tại nước ngoài được cÆ¡ quan đại diện diện Việt Nam ở nước ngoài xác nhận.
Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam bao gồm: Nhà văn hoá, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật cá»§a Việt Nam hoặc cá»§a nước ngoài. Chuyên gia trong lÄ©nh vá»±c kinh tế xã há»™i. (các đối tượng theo Ä‘iểm 3 này phải được lãnh đạo Đảng và Nhà nước hoặc Bá»™ trưởng, Thá»§ trưởng cÆ¡ quan ngang Bá»™, cÆ¡ quan thuá»™c Chính phá»§, Chá»§ tịch Uûy ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương mời về Việt Nam làm chuyên gia, cá»™ng tác viên khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật, có xác nhận cá»§a lãnh đạo cÆ¡ quan mời.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đơn đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyền cá»§a cÆ¡ quan đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận.
2.. Điều kiện và thá»§ tục để mua nhà ở tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam phải là người về thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và có đủ các giấy tờ sau:
Há»™ chiếu hợp lệ cá»§a Việt Nam hoặc há»™ chiếu, giấy tờ hợp lệ cá»§a nước ngoài cấp. Trong trường hợp sá»­ dụng há»™ chiếu giấy tờ hợp lệ cá»§a nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận đăng ký công dân.
Giấy tờ được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuá»™c đối tượng được mua nhà ở nêu tại phần trên.
Thá»§ tục mua bán nhà được các bên lập thành hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền; Gía mua bán nhà ở do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng.
Lưu ý: người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c diện được mua nhà ở theo quy định được tá»± mình Ä‘úng ra làm thá»§ tục hoặc có thể thoả thuận vá»›i bên bán nhà ở hoặc người được uá»· quyền hợp pháp đại diện cho mình làm các thá»§ tục để được cấp giấy chứng nhận - việc uá»· quyền phải được lập thành văn bản.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi hoàn tất thá»§ tục mua bán nhà, được Uûy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuá»™c tỉnh cấp Giấy chứng nhận, gồm:
Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền; Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất hoặc má»™t trong những giấy tờ hợp lệ về quyền sá»­ dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà theo quy định cá»§a pháp luật. Bản sao có chứng nhận cá»§a công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền các giấy tờ chứng minh thuá»™c đối tượng mua nhà ở tại Việt Nam. Đối vá»›i giấy tờ không thuá»™c danh mục được công chứng, chứng thá»±c thì ná»™p bản sao nhưng phải mang bản gốc để cÆ¡ quan cấp Giấy chứng nhận đối chiếu. Biên lai ná»™p thuế và lệ phí.
4. Quyền lợi cá»§a người được mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở tại Việt Nam
Được cấp giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình cá»§a Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo há»™ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sá»­ dụng đất hợp pháp cá»§a mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sá»­ dụng đất hợp pháp cá»§a mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất Ä‘ai; Bán nhà ở gắn liền vá»›i đất ở cho tổ chức, há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuá»™c đối tượng nêu trên; Thế chấp nhà ở gắn liền vá»›i đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Để thừa kế nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở cho há»™ gia Ä‘ình, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c nhóm đối tượng được mua nhà ở theo quy định cá»§a pháp luật về dân sá»±; Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuá»™c đối tượng đượng mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế Ä‘ó; Tặng cho nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở cho Nhà nước, cá»™ng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghÄ©a, tặng cho nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở cho há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuá»™c nhóm đối tượng nêu trên.
5. NghÄ©a vụ cá»§a người được mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở tại Việt Nam:
Sá»­ dụng đất Ä‘úng mụch Ä‘ích, Ä‘úng ranh giá»›i thá»­a đất, Ä‘úng quy định về sá»­ dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không bảo vệ các công trình công cá»™ng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác cá»§a pháp luật;
Đăng ký quyền sá»­ dụng đất, làm đầy đủ các thá»§ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sá»­ dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sá»­ dụng đất theo quy định cá»§a pháp luật; Thá»±c hiện các nghÄ©a vụ tài chính theo quy định cá»§a pháp luật; Thá»±c hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp cá»§a người sá»­ dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định về tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc hết thời hạn sá»­ dụng đất.
6. Thuế và lệ phí khi mua nhà ở tại Việt Nam
Các khoản thuế và lệ phí phát sinh khi thá»±c hiện việc chuyển quyền sá»­ dụng đất cùng vá»›i quyền sở hữu căn nhà (tài sản có trên đất ) gồm:
Thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất ở (Ä‘iều 10 Luật thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất): được tính căn cứ vào diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Đối vá»›i đất để xây dá»±ng nhà ở thì thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất là 4%.
Thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất = 4% x giá đất tính thuế x diện tích đất.
Trong Ä‘ó: giá đất tính thuế tùy từng thời Ä‘iểm sẽ do Uá»· ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c trung ương qui định theo khung giá cá»§a Chính phá»§. Ví dụ: giá đất tính thuế là 300,000Ä‘/m2 thì thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất phải ná»™p cho diện tích đất 200m2 là: 4% x 300,000 x 200 = 2,400,000 đồng.
Lệ phí trước bạ (Ä‘iều 1 Nghị định 176/1999/NĐ-CP cá»§a Chính phá»§ về lệ phí trước bạ): 1% cá»§a tổng giá trị chuyển nhượng căn nhà.
Lệ phí trước bạ = 1% x giá trị căn nhà mua bán
Ví dụ: hai bên thoả thuận việc mua bán căn nhà vá»›i giá 100 triệu thì lệ phí trước bạ phải Ä‘óng là: 1% x 100,000,000 = 1,000,000 đồng.
Người bán có nghÄ©a vụ ná»™p thuế chuyển quyền sá»­ dụng đất; người mua có nghÄ©a vụ ná»™p lệ phí trước bạ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Ngoài các loại thuế nói trên, người mua cÅ©ng như người bán không phải ná»™p bất cứ khoản thuế nào nữa, trừ má»™t số lệ phí hành chính như lệ phí công chứng, chứng thá»±c, Ä‘o vẽ (nếu có)…
7. Nhà ở theo diện cải tạo trước Ä‘ây giải quyết thế nào?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng hướng dẫn thi hành Quyết định 297 cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng về việc giải quyết má»™t số vấn đề về nhà ở thì: Nhà ở do nhà nước Ä‘ang quản lý, sá»­ dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở (Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ và các văn bản hướng dẫn do cấp bá»™ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Bắc, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977 Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ và các văn bản hướng dẫn do cấp bá»™ ban hành áp dụng cho các tỉnh phía Nam) bao gồm toàn bá»™ nhà ở Ä‘ã có hoặc chưa có quyết định quản lý cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nhưng Ä‘ã bố trí sá»­ dụng là nhà ở thuá»™c sở hữu nhà nước.
Diện nhà quy định trong các văn bản nêu trên bao gồm tất cả các loại nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nhà hiến, nhà cá»§a các tổ chức, cá nhân bá»™ máy cai trị cá»§a nguỵ quân nguỵ quyền và đảng phái phản động, do thá»±c hiện chính sách về nhà ở Ä‘ã đưa vào diện nhà nước quản lý hoặc Ä‘ã bố trí cho cÆ¡ quan nhà nước hoặc nhân dân sá»­ dụng. Trong trường hợp chá»§ sở hữu có đơn thư khiếu nại trước ngày 1-7-1991 và hiện Ä‘ang quá khó khăn về nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào khả năng địa phương để giúp đỡ, trước hết cho các diện có công vá»›i cách mạng, cán bá»™ hoạt động kháng chiến, gia Ä‘ình có công cách mạng…
Riêng đối vá»›i nhà ở trong diện cải tạo nhưng cho đến ngày 1-7-1991 Nhà nước không tiến hành các thá»§ tục quản lý và thá»±c tế cÆ¡ quan quản lý nhà nước không quản lý hoặc sá»­ dụng (thường gọi là cải tạo sót) thì Nhà nước vẫn công nhận quyền sở hữu cho chá»§ nhà và họ có quyền định Ä‘oạt nhà ở cá»§a mình theo quy định cá»§a pháp luật. CÅ©ng lưu ý thêm, chính sách đối vá»›i“diện” nhà cải tạo sót này hiện má»™t số địa phương cÅ©ng chưa được áp dụng nhất quán vì thiếu những văn bản hướng dẫn cụ thể cá»§a cÆ¡ quan thẩm quyền.
8. Nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quản lý xá»­ lý ra sao?
Nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quan lý theo Nghị định 19-CP ngày 26-9-1960, Nghị định 24- CP ngày 13-2-1961, Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày ngày 17-11-1977 cá»§a Há»™i đồng Chính phá»§ bao gồm nhiều loại nhà khác nhau, vì được hình thành vào nhiều thời Ä‘iểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sá»­ khác nhau. Để ổn định hiện trạng nhà ở, ổn định đời sống cá»§a nhân dân theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng hướng dẫn thi hành quyết định cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng về việc giải quyết má»™t số vấn đề về nhà ở thì kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà vắng chá»§ do nhà nước Ä‘ang quản lý đều chuyển thành nhà thuá»™c sở hữu nhà nước” Từ nay Uûy ban nhân dân các cấp không nhận và xem xét đơn thư về việc Ä‘òi lại – hoặc xin chuyển quyền sở hữu, uá»· quyền quản lý nhà vắng chá»§. Trường hợp chá»§ sở hữu nhà vắng chá»§ trở về thường trú hợp pháp tại địa phương nÆ¡i có nhà cÅ© cá»§a họ Ä‘ã chuyển thuá»™c quyền sở hữu cá»§a Nhà nước và có khó khăn thá»±c sá»± về nhà ở thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giúp đỡ họ.”
9. Nhà ở liên quan đến người xuất cảnh hợp pháp ?
Theo quy định tại Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng đối vá»›i nhà cá»§a người xuất cảnh hợp pháp nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi Ä‘i có ít nhất má»™t trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con Ä‘ang cùng sống hợp pháp trong nhà Ä‘ó ở lại (căn cứ vào há»™ khẩu và chứng nhận cá»§a chính quyền cÆ¡ sở ) thì nhà nước cho họ được sở hữu má»™t phần hoặc hoặc toàn bá»™ nhà họ Ä‘ang ở, căn cứ vào số người ở lại và diện tích căn nhà. Những người khác ở lại không phải là bố, mẹ, vợ, chồng, hoặc con thì dù Ä‘ã cùng sống trong nhà Ä‘ó cÅ©ng không có quyền sở hữu căn nhà Ä‘ó. Họ chỉ được tiếp tục ở và ký hợp thuê vá»›i cÆ¡ quan nhà đất. Hoặc nhà nước thu hồi nếu căn nhà Ä‘ó quá lá»›n và cho họ thuê diện tích khác.
Ngoài quy định nêu trên, Công dân Việt Nam được phép xuất cảnh thì có quyền định Ä‘oạt quyền sở hữu nhà ở cá»§a mình. Trong trường hợp trước khi Ä‘i họ xin uá»· quyền cho nhà nước quản lý thì cÅ©ng được chấp nhận nếu người chá»§ trở về định cư tại Việt Nam thì được nhận lại nhà sau khi Ä‘ã thanh toán các khoản chi phí quản lý và sá»­a chữa (nếu có) cho Nhà nước.
Nếu người chá»§ không trở về (nhưng vẫn là công dân Việt Nam) thì người Ä‘ó cÅ©ng được phép chuyển quyền sở hữu hoặc uá»· quyền quản lý cho công dân Việt Nam khác Ä‘ang sinh sống tại Việt Nam theo quy định cá»§a pháp luật. Trong trường hợp nhà Ä‘ó được Ä‘em bán thì người Ä‘ó được quyền ưu tiên mua.
10. Nhà ở liên quan đến người xuất cảnh trái phép ?
Nhà thuá»™c quyền sở hữu cá»§a người xuất cảnh trái phép (thường gọi là nhà vượt biên) được xá»­ lý theo quy định tại Ä‘iều 5 Quyết định 297-CT ngày 2-10-1991 cá»§a Chá»§ tịch Há»™i đồng Bá»™ trưởng, Ä‘ó là:
1. Người xuất cảnh hợp pháp, trừ trường hợp nêu tại khoản 2 Ä‘iều này, có quyền bán hoặc uá»· quyền cho người khác quản lý nhà ở thuá»™c sở hữu cá»§a mình. Trong trường hợp nhà Ä‘em bán thì nhà nước được quyền ưu tiên mua.
2. Người xuất cảnh hợp pháp, nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo Quyết định 111- CP ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 nhưng chưa giao nhà cho nhà nước quản lý thì nay phải giao nhà Ä‘ó cho Nhà nước khi xuất cảnh.
” Khi xá»­ loại nhà này thì: Nếu má»™t gia Ä‘ình xuất cảnh trái phép, nhưng trong số họ có người ở lại, thì xá»­ lý như trường hợp đối vá»›i nhà cá»§a người xuất cảnh hợp pháp nếu trước Ä‘ây có nhà thuá»™c diện cải tạo theo quyết định 111 ngày 14-4-1977, Quyết định 305-CP ngày 17-11-1977 mà khi Ä‘i có ít nhất má»™t trong những đối tượng là bố, mẹ, vợ, chồng hoặc con Ä‘ang cùng sống hợp pháp trong nhà Ä‘ó ở lại… (Ä‘ã đề cập trong câu 9).
Nếu nhà ở không thuá»™c sở hữu cá»§a người xuất cảnh trái phép thì xá»­ lý như sau:
Nếu nhà ở thuá»™c sở hữu nhà nước thì Nhà nước thu hồi;
Nếu nhà ở thuá»™c sở hữu tư nhân (cho thuê, cho ở nhờ) thì chá»§ sở hữu có quyền lấy lại nhà ở để sá»­ dụng.”
Đối vá»›i người Ä‘i khỏi nhà nhằm mục Ä‘ích xuất cảnh trái phép hoặc Ä‘ã xuất cảnh trái phép nhưng Ä‘ã trở về thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được tạo Ä‘iều kiện về chá»— ở (Thông tư 383/BXD – ĐT ngày 5-10-1991 cá»§a Bá»™ xây dá»±ng).
11. Có thể á»§y quyền cho người trong nước tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà ở ?
Theo Pháp lệnh Lãnh sá»± 1991 và Nghị định 75/2000/ NĐ-CP ngày 8-12-2000 cá»§a Chính phá»§ thì các CÆ¡ quan thá»±c hiện chức năng lãnh sá»± cá»§a Việt Nam đặt tại nước ngoài không có thẩm quyền công chứng các hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp bất động sản tại Việt Nam mà chỉ được chứng thá»±c việc uá»· quyền cho công dân Việt Nam tại quốc gia Ä‘ó.
Như vậy, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn tặng cho, thế chấp, cho thuê hoặc bán nhà thuá»™c sở hữu hợp pháp cá»§a mình ở trong nước, thì có thể uá»· quyền cho công dân Việt Nam ở trong nước thá»±c hiện giao dịch Ä‘ó. Về hình thức uá»· quyền người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chọn má»™t trong hai cách sau Ä‘ây: Má»™t là lập Giấy uá»· quyền; hai là lập Hợp đồng uá»· quyền tại CÆ¡ quan có chức năng lãnh sá»± nÆ¡i Ä‘ang cư trú để uá»· quyền cho công dân trong nước thá»±c hiện các giao dịch liên quan đến các quyền về tài sản là nhà ở tại Việt Nam.
Lưu ý : Để làm Giấy uá»· quyền hoặc Hợp đồng uá»· quyền tại nước ngoài, công dân trong nước cần gá»­i các giấy tờ về quyền sở hữu căn nhà và quyền sá»­ dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để CÆ¡ quan có chức năng lãnh sá»± có căn cứ chứng nhận việc uá»· quyền Ä‘ó. Những giấy tờ này phải được Công chứng nhà nước tại Việt Nam chứng nhận sao y bản chính. Vá»›i hợp đồng uá»· quyền sau khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn tất thá»§ tục uá»· quyền tại nước ngoài, thì công dân trong nước còn phải làm thêm thá»§ tục thụ uá»· (nhận uá»· quyền) tại phòng Công chứng nhà nước nÆ¡i căn nhà toạ lạc.
Riêng trên địa bàn TPHCM, nếu có má»™t trong hai yếu tố đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế xuất cảnh trước ngày 1-7-1991 hoặc thời Ä‘iểm mở thừa kế trước ngày 1-7-1991 thì tạm thời chưa xem xét giải quyết đăng ký quyền sở hữu (Công văn 4773/ UBND-ĐT ngày 5-8-2005 cá»§a Uûy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh).
12. Loại nhà đất nào được giải quyết theo Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-4-2005.
a. Nhà đất mà chá»§ sở hữu tuy thuá»™c diện thá»±c hiện các chính sách quy định tại Điều 2 cá»§a Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 cá»§a Quốc há»™i khoá XI về nhà đất do Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991- Ä‘ó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thời Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành, cÆ¡ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sá»­ dụng nhà đất Ä‘ó;
b. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý nhưng thá»±c tế chưa quản lý, chưa bố trí sá»­ dụng;
c. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần cho chá»§ sở hữu;
d. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã trưng dụng;
e. Diện tích nhà đất mà Nhà nước Ä‘ã để lại khi thá»±c hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất cá»§a cá nhân, tổ chức;
Lưu ý: Đối vá»›i các loại nhà đất mà nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a trước ngày 1-7-1991 nhưng không quy định tại Nghị quyết 755 thì thá»±c hiện theo quy định tại Ä‘iều 1 và Ä‘iều 2 Nghị quyết 23/2003/QH11.
NghÄ©a là: Nhà nước không xem xét lại chá»§ trương, chính sách và việc thá»±c hiện các chính sách về quản lý nhà đất Ä‘ã ban hành trước ngày 1-7-1991 và không thừa nhận việc Ä‘òi lại nhà đất mà Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a liên quan đến nhà đất. Đồng thời hoàn thành thá»§ tục pháp lý về sở hữu toàn dân đối vá»›i các loại nhà đất mà nhà nước Ä‘ã quản lý bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách: Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thời Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài.
Đối vá»›i những trường hợp nhà đất thuá»™c diện Ä‘iều chỉnh cá»§a Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005 nhưng cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền Ä‘ã có quyết định giải quyết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành thì giải quyết như sau:
- Trường hợp nhà đất Ä‘ã có quyết định giải quyết cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền và trên thá»±c tế Ä‘ã giải quyết xong thì không áp dụng những quy định cá»§a Nghị quyết này để giải quyết lại;
- Trường hợp Ä‘ã có quyết định giải quyết cá»§a cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa được thá»±c hiện thì được giải quyết lại theo quy định cá»§a Nghị quyết này.
13. Nhà đất thuá»™c diện nhà nước quản lý bố trí sá»­ dụng nhưng chưa có văn bản quản lý, bố trí sá»­ dụng giải quyết thế nào?
Nhà đất mà chá»§ sở hữu tuy thuá»™c diện thá»±c hiện chính sách quy định tại Điều 2 cá»§a Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 cá»§a Quốc há»™i khoá XI về nhà đất do Nhà nước Ä‘ã quản lý, bố trí sá»­ dụng trong quá trình thá»±c hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991 Ä‘ó là: ” Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thời Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài” nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lá»±c thi hành, cÆ¡ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sá»­ dụng nhà đất Ä‘ó thì Nhà nước không thá»±c hiện việc quản lý theo quy định cá»§a các chính sách trước Ä‘ây. Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sá»­ dụng đất được thá»±c hiện theo quy định cá»§a pháp luật.
14. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý nhưng thá»±c tế chưa quản lý, bố trí sá»­ dụng thì sao?
Đối vá»›i nhà đất mà nhà nước Ä‘ã có văn bản quản lý theo quy định cá»§a các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã há»™i chá»§ nghÄ©a trước ngày 1-7-1991 cá»§a các cÆ¡ quan nhà nước nhưng thá»±c tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sá»­ dụng thì giải quyết như sau:
Trường hợp nhà đất mà người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng có các giấy tờ chứng minh thuá»™c má»™t trong những trường hợp dưới Ä‘ây thì Nhà nước không tiếp tục thá»±c hiện việc quản lý theo văn bản quản lý trước Ä‘ây và người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng được thá»±c hiện các quyền và nghÄ©a vụ theo quy định cá»§a pháp luật:
a. Người là chá»§ sở hữu nhà đất tại thời Ä‘iểm nhà nước có văn bản quản lý;
b. Người được cÆ¡ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sá»­ dụng đất theo quy định cá»§a pháp luật;
c. Người mua, nhận tặng cho, chuyển đổi nhà đất ngay tình;
d. Người thừa kế hợp pháp cá»§a má»™t trong những người nêu tại Ä‘iểm a, b, c;
e. Người được các đối tượng quy định ở Ä‘iểm a, b, c, d uá»· quyền quản lý hợp pháp theo quy định cá»§a pháp luật tại thời Ä‘iểm uá»· quyền.
Trong trường hợp nhà đất mà người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng là người thuê, mượn, người ở nhờ từ trước khi nhà nước có văn bản quản lý hoặc người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng nhưng không có giấy tờ chứng minh thuá»™c má»™t trong các đối tượng nêu trên, thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thá»§ tục pháp lý xác lập quyền sở hữu toàn dân. Người Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng được tiếp tục sá»­ dụng và phải thá»±c hiện nghÄ©a vụ theo quy định về sá»­ dụng nhà đất thuá»™c sở hữu toàn dân (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
15. Nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần ?
Đối vá»›i nhà đất mà nhà nước trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần cho chá»§ sở hữu thì Nhà nước thá»±c hiện việc thanh toán cho chá»§ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp cá»§a họ theo quy định sau Ä‘ây:
Trường hợp khi trưng mua nhà nước chưa thanh toán tiền thì nhà nước thá»±c hiện việc định giá để thanh toán. Số tiền thanh toán được xác định trên cÆ¡ sở diện tích nhà lúc trưng mua và giá nhà ở xây dá»±ng má»›i cá»§a nhà cấp 2, nếu nhà trưng mua là nhà biệt thá»± thì áp dụng giá xây dá»±ng má»›i cá»§a biệt thư hạng 2 do Uûy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời Ä‘iểm thanh toán.
Trường hợp khi trưng mua Nhà nước Ä‘ã thanh toán má»™t phần thì số tiền còn lại được tính theo phần trăm để thanh toán. Việc xác định giá để thanh toán cÅ©ng được tính theo nguyên tắc nêu trên.
Lưu ý: Người thuá»™c diện được thanh toán tiền phải có đơn đề nghị thanh toán tiền tại CÆ¡ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối vá»›i giấy tờ chứng minh Nhà nước Ä‘ã trưng mua nhà đất nhưng chưa thanh toán tiền hoặc Ä‘ã thanh toán má»™t phần. Trong trường hợp người nhận tiền là các đồng thừa kế cá»§a người được được thanh toán thì trong hoá đơn nhận tiền phải có chữ ký cá»§a các đồng thừ kế Ä‘ó, trừ trường hợp các đồng thừa kế có thoả thuận cá»­ người đại diện nhận tiền thanh toán (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
16. Nhà đất mà nhà nước trưng dụng giải quyết ra sao?
1. Nhà ở cá»§a há»™ gia Ä‘ình, cá nhân không thuá»™c diện quy định tại Ä‘iều 2 Nghị quyết 23 (Cải tạo nhà đất cho thuê; Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trá»±c tiếp đến nhà đất; Quản lý nhà đất cá»§a các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh thành phố phía Nam sau giải phóng (30-4-1975); Quản lý nhà đất vắng chá»§; Quản lý nhà đất trong từng thời Ä‘iểm nhất định và nhà đất cá»§a Ä‘oàn há»™i, tôn giáo; Quản lý nhà đất cá»§a những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài) mà CÆ¡ quan nhà nước Ä‘ã trưng dụng có thời hạn thì Uá»· ban nhân dân cấp tỉnh giao lại nhà ở Ä‘ó cho chá»§ sở hữu, trừ trường hợp Ä‘ã sá»­ dụng vào mục Ä‘ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cá»™ng, phát triển kinh tế, Ä‘ã bị phá dỡ xây lại; Ä‘ã được bố trí cho người khác sá»­ dụng ổn định, Ä‘ã được xác lập sở hữu toàn dân, Ä‘ã chuyển quyền sở hữu cho người khác hoặc nhà đất Ä‘ó Ä‘ã thuá»™c diện giải toả theo quy hoạch để chỉnh trang Ä‘ô thị thì người thuá»™c diện được giao lại được bồi thường, há»— trợ tái định cư theo quy định cá»§a pháp luật khi nhà nước thu hồi đất (trừ trường hợp có thoả thuận khác).
2. Nhà đất mà nhà nước Ä‘ã trưng dụng nhưng kinh doanh thuá»™c diện được giải quyết theo quy định Ä‘iểm 1 nêu trên thì Uûy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn thành thá»§ tục pháp lý xác lập sở hữu toàn dân đối vá»›i nhà đất Ä‘ó. Tổ chức cá nhân Ä‘ang trá»±c tiếp sá»­ dụng được tiếp tục sá»­ dụng và phải thá»±c hiện các quyền và nghÄ©a vụ về sá»­ dụng nhà đất thuá»™c sở hữu toàn dân
Lưu ý: Người thuá»™c diện được giao lại nhà phải có đơn đề nghị giao lại nhà ở gá»­i tá»›i CÆ¡ quan quản lý nhà cấp tỉnh, kèm theo bản sao có công chứng nhà nước hoặc chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đối vá»›i giấy tờ gốc về nhà ở thuá»™c diện được giao lại và giấy tờ chứng minh Nhà nước Ä‘ã trưng dụng có thời hạn nhà ở cá»§a mình. Trong trường hợp người nhận lại nhà ở là các đồng thừa kế thì trong biên bản bàn giao nhà các đồng thừa kế phải ký vào biên bản Ä‘ó, trừ trường hợp các đồng thừa kế có thoả thuận cá»­ người đại diện nhận bàn giao nhà (Nghị quyết 755/2005/UBTVQH11 ngày 2-5-2005).
17. Quyền khởi kiện cá»§a người Việt Nam định cư ở nước ngoài liên quan đến nhà ở?
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT - TANDTC - VKSNDTC ngày cá»§a Toà án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn má»™t số quy định tại Nghị quyết 58/1998/UBTVQH10 ngày 20/8/1998 cá»§a Uá»· ban Thường vụ Quốc há»™i về giao dịch dân sá»± về nhà ở xác lập trước ngày 1-7-1991 cá»§a Uá»· ban thường vụ quốc há»™i, thì: Toà án chỉ áp dụng các quy định cá»§a Nghị quyết 58/1998 để giải quyết các giao dịch dịch dân sá»± về nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 1 Ä‘iều 2 cá»§a Nghị quyết này. Cụ thể là: thuê nhà ở; cho mượn; cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở, đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở giữa cá nhân vá»›i cá nhân, giữa cá nhân vá»›i cÆ¡ quan, tổ chức và quản lý nhà ở vắng chá»§ giữa cá nhân vá»›i cá nhân.
Đối vá»›i tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sá»± về nhà ở quy định ở phần trên cá»§a Nghị quyết 58/1988 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia (nguyên đơn dân sá»±; bị đơn dân sá»± ; người có quyền lợi, nghÄ©a vụ liên quan) thì trong khi chưa có chính sách cá»§a Nhà nước đối vá»›i loại giao dịch này, tuỳ từng trường hợp toà án xá»­ lý như sau:
Nếu chưa thụ lý thì không thụ lý. Nếu Ä‘ã thụ lý và Ä‘ang giải quyết thì phải ra quyết định tạm Ä‘ình việc giải quyết. Nếu Ä‘ã có quyết định tạm Ä‘ình chỉ việc giải quyết thì tiếp tục tạm Ä‘ình chỉ việc giải quyết.
Lưu ý: Được áp dụng các quy định cá»§a Nghị quyết 58/1998 để giải quyết mà không thuá»™c trường hợp quy định tại khoản 2 Ä‘iều 2 cá»§a Nghị quyết này, nếu khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở,… má»™t trong các bên là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc sau khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở, má»™t trong các bên là công dân Việt Nam ra định cư ở nước ngoài nhưng nay họ đều Ä‘ã về định cư ở Việt Nam và có tranh chấp.
Đối vá»›i các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sá»± về nhà ở có yếu tố nước ngoài, nhưng thời Ä‘iểm xác lập sau ngày 01/07/1991 đến ngày 30/6/1996 thì được xá»­ lý theo quy định cá»§a Pháp lệnh về nhà ở; trường hợp xác lập sau ngày 30/6/1996 sẽ áp dụng những quy định cá»§a Bá»™ luật dân sá»± để giải quyết (tức vẫn được toà án thụ lý và giải quyết như những tranh chấp về nhà ở thông thường).
18. Quyền khiếu nại cá»§a người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong lÄ©nh vá»±c đất Ä‘ai

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền khiếu nại trong những trường hợp sau: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sá»­ dụng đất hợp pháp cá»§a mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất Ä‘ai; khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất Ä‘ai.
1. Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai bị khiếu nại bao gồm:
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục Ä‘ích sá»­ dụng đất; Quyết định bồi thường, há»— trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất; Quyết định gia hạn thời hạn sá»­ dụng đất.
2. Hành vi hành chính trong quản lý đất Ä‘ai bị khiếu nại là hành vi cá»§a cán bá»™, công chức nhà nước khi giải quyết công việc thuá»™c phạm vi quy định tại Ä‘iểm 1 nêu trên.

Lưu ý: Người khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai cá»§a UBND cấp huyện hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất Ä‘ai cá»§a cán bá»™, công chức thuá»™c UBND cấp xã, cấp huyện; cán bá»™, công chức thuá»™c Phòng Tài nguyên và Môi trường thì ná»™p đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính Ä‘ó.
Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại cá»§a Chá»§ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý vá»›i quyết định Ä‘ó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh (Ä‘iều 163 Nghị định 181/2004 ngày 29-10-2004 hướng dẫn thi hành Luật đất Ä‘ai 2003).

Người khiếu nại Quyết định hành chính trong quản lý đất Ä‘ai cá»§a Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh hoặc khiếu nại hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất Ä‘ai cá»§a cán bá»™, công chức thuá»™c Sở Tài nguyên và Môi trường; cán bá»™, công chức thuá»™c UBND cấp tỉnh thì ná»™p đơn khiếu nại đến UBND cấp tỉnh trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính Ä‘ó.
Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại cá»§a Chá»§ tịch UBND cấp tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý vá»›i quyêt định Ä‘ó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân (Ä‘iều 164 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất Ä‘ai 2003)
19. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đất giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài vá»›i cá nhân, tổ chức trong nước hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài
Theo quy định tại khoản 1 Ä‘iều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cá»§a Chính phá»§ hướng dẫn thi hành Luật Đất Ä‘ai 2003 thì trước khi gá»­i đơn yêu cầu cÆ¡ quan thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai, các bên tranh chấp có quyền chá»§ động gặp gỡ để tá»± hoà giải; nếu không hoà giải được thì thông qua hoà giải ở cÆ¡ sở để giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai. Nếu các bên không thoả thuận được vá»›i nhau thì có quyền gá»­i đơn tá»›i UBND cấp xã nÆ¡i có đất để hoà giải (việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký cá»§a các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc không thành cá»§a Uûy ban nhân dân cấp xã), trường hợp vẫn không hoà giải thành thì má»™t trong các bên có quyền yêu cầu cÆ¡ quan này hoặc tá»± mình chuyển đơn tá»›i CÆ¡ quan thẩm quyền để giải quyết:
1. Nếu tranh chấp đất Ä‘ai mà các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất hoặc không có má»™t trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Ä‘iều 50 Luật Đất Ä‘ai như: Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất tạm thời được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính; Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất theo quy định cá»§a pháp luật… thì các bên tranh chấp gá»­i đơn tá»›i cÆ¡ quan hành chính để được giải quyết.
Chá»§ tịch Uá»· ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c trung ương giải quyết đối vá»›i tranh chấp đất Ä‘ai giữa tổ chức, cÆ¡ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài vá»›i nhau hoặc giữa tổ chức, cÆ¡ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vá»›i há»™ gia Ä‘ình, cá nhân, cá»™ng đồng dân cư. Trường hợp không đồng ý vá»›i quyết định định giải quyết cá»§a Chá»§ tịch Uûy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên tranh chấp có quyền gá»­i đơn xin giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai đến Bá»™ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết tranh chấp đất Ä‘ai cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
2. Nếu tranh chấp về quyền sá»­ dụng đất mà đương sá»± có giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất hoặc có má»™t trong những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Ä‘iều 50 Luật Đất Ä‘ai và tranh chấp về tại sản gắn liên vá»›i quyền sá»­ dụng đất thì do Toà án nhân dân nÆ¡i có nhà đất giải quyết.

20. Người Việt Nam định cư nước ngoài được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất?
Theo quy định tại Quyết định số 24/2004/NĐ-CP ngày 01-11-2004, cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên - Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất thì:
Đối vá»›i người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất ở (như người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công Ä‘óng góp vá»›i đất nước, những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sá»± nghiệp xây dá»±ng đất nước, người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam) thì ghi “Oâng” (hoặc “Bà”) sau Ä‘ó ghi tên họ, tên, năm sinh, số há»™ chiếu, ngày và nÆ¡i cấp há»™ chiếu, quốc tịch, địa chỉ tạm trú cá»§a người Ä‘ó tại Việt Nam;
Trường hợp quyền sá»­ dụng đất là tài sản chung cá»§a cả vợ và chồng thi ghi thông tin về cả vợ và chồng; nếu vợ, chồng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng thuá»™c diện được mua nhà thì trên Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất sẽ ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng kèm các thông tin liên quan như phần trên; nếu vợ hoặc chồng không thuá»™c đối tượng được mua nhà ở thì chỉ ghi họ tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước.
Đối vá»›i người sá»­ dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam thá»±c hiện dá»± án đầu tư, số và ngày cấp giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở chính cá»§a tổ chức Ä‘ó.
Nhà ở gắn liền vá»›i quyền sá»­ dụng đất vẫn được ghi nhận theo thá»§ tục chung, tức trên đất có nhà, cây cối, tài sản, khác... thì được ghi rõ như đối vá»›i Giấy chứng nhận quyền sá»­ dụng đất được cấp cho công dân trong nước.
Lưu ý: Trường hợp má»™t trong hai vợ chồng muốn ghi tên má»™t người thì phải có văn bản thoả thuận cá»§a vợ và chồng có chứng thá»±c cá»§a Uûy ban nhân dân cấp xã về sá»± thoả thuận ấy (Ä‘iều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 cá»§a Chính phá»§ hướng dẫn thi hành luật Đất Ä‘ai 2004).